每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        “這塊地不貴，我們拿這塊地時(shí)不是拍腦袋決定的。”在近日舉行的“2009中國(guó)房山長(zhǎng)陽(yáng)城市建設(shè)模式研討會(huì)”上，萬(wàn)科北京公司總裁毛大慶表示。

        9月7日和28日，萬(wàn)科分別以22億元和29.3億元的價(jià)格拿下北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)1號(hào)地和5號(hào)地，樓面地價(jià)分別達(dá)到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山區(qū)平均地價(jià)水平近三倍。

        隨著軌道交通建設(shè)的推進(jìn)，北京市的郊區(qū)地塊越來(lái)越受熱捧。

        根據(jù)房山區(qū)政府的數(shù)據(jù)，在萬(wàn)科拿地之前，房山區(qū)已經(jīng)通過(guò)村莊整體搬遷改造的方式，節(jié)約出1.25平方公里的建設(shè)用地指標(biāo)。同時(shí)，拆遷農(nóng)民得到了每戶(hù)62萬(wàn)元補(bǔ)償款、或不超過(guò)160平方米安置房的補(bǔ)償。房山區(qū)今年的土地出讓款已達(dá)到了近70億元。

        據(jù)悉，中國(guó)系統(tǒng)工程學(xué)會(huì)正在將這種土地出讓中引入  “投融資規(guī)劃”的“長(zhǎng)陽(yáng)模式”進(jìn)行梳理，準(zhǔn)備上報(bào)相關(guān)部門(mén)，并擬在全國(guó)推廣。

        不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從萬(wàn)科拿下長(zhǎng)陽(yáng)地塊開(kāi)始，房山區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“地王拉不動(dòng)房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象，這說(shuō)明市場(chǎng)泡沫已經(jīng)足夠龐大。因此，所謂的“投融資規(guī)劃”，也許只是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)噱頭。

暴漲的“土地財(cái)政”

        所謂“投融資規(guī)劃”，是將長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)涉及的村莊拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各項(xiàng)費(fèi)用折現(xiàn)計(jì)算，折合到土地成本后，看地價(jià)定為多少才能保持盈利。

        據(jù)了解，今年北京市土地整理儲(chǔ)備中心向房山區(qū)提供融資49億元，其余資金由房山區(qū)政府和長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)籌集；待土地出讓后，再償還北京市方面提供的融資，增值收益則歸房山區(qū)政府。

        目前，僅萬(wàn)科獲取的這兩幅地塊的土地出讓收入，即足以?xún)斶€北京市方面的全部投資。

        北京市房山區(qū)政府提供的資料顯示，在長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)于2006年啟動(dòng)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃中，共涉及15個(gè)自然村，人均建設(shè)用地面積高達(dá)226平方米。房山區(qū)區(qū)長(zhǎng)祁紅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，通過(guò)土地整理，將農(nóng)民納入到城鎮(zhèn)社區(qū)或新村中來(lái)，人均所占建設(shè)用地面積可至少降低到150平方米，共可節(jié)約1.25平方公里的建設(shè)用地指標(biāo)。

        他表示，按其中50%的土地可用于出讓、容積率為1.5來(lái)計(jì)算，可建設(shè)房屋約100萬(wàn)平方米。如果按照房山區(qū)現(xiàn)有1450元/平方米的出讓土地招拍掛平均樓面地價(jià)，出讓總收入為14.5億元。

        祁紅向記者算了一筆賬：按照1800元/平方米的建筑成本計(jì)算，根據(jù)15個(gè)村的合并搬遷補(bǔ)償方案，可以初步測(cè)算村莊合并搬遷總投資約為35.5億元。同時(shí)，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)30條市政道路建設(shè)約需要12.06億元，供電站等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要3.62億元，小學(xué)等公共設(shè)施建設(shè)需要5.35億元，公建設(shè)施共需支出21.03億元。投資合計(jì)56.53億元。

        經(jīng)過(guò)測(cè)算不難發(fā)現(xiàn)，單是萬(wàn)科、北京城建9月拿下的三個(gè)地塊，總價(jià)就達(dá)66.4億元，不僅彌補(bǔ)了投資總成本，還使房山區(qū)政府凈賺近10億元。房山區(qū)副區(qū)長(zhǎng)吳會(huì)杰在  “研討會(huì)”上表示，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)年底前還將推出不少于100萬(wàn)平方米的土地。

周邊新盤(pán)跟風(fēng)漲價(jià)

        地價(jià)高企直接影響到房?jī)r(jià)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為房山區(qū)距離市區(qū)最近的城鎮(zhèn)，目前長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的在售樓盤(pán)中，“西棕櫚灘”的均價(jià)為9200元/平方米，下月即將開(kāi)盤(pán)的“原香小鎮(zhèn)”均價(jià)為7500元/平方米。在整個(gè)房山區(qū)，樓盤(pán)均價(jià)僅為5000~6000元/平方米，甚至有3000元/平方米以下的房子。

        記者發(fā)現(xiàn)，在萬(wàn)科拿下這兩塊地后，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的不少樓盤(pán)開(kāi)始調(diào)高售價(jià)，調(diào)整幅度約1000~3000元/平方米。原定于9月中旬開(kāi)盤(pán)的某知名樓盤(pán)也推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間。不少分析人士認(rèn)為，按照萬(wàn)科的拿地成本，未來(lái)房?jī)r(jià)肯定要賣(mài)到1萬(wàn)元以上，這也是周邊樓盤(pán)漲價(jià)的重要原因。

        有業(yè)內(nèi)人士表示，由于永定河的存在，房山區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)承擔(dān)著“泄洪”的功能，政策優(yōu)惠較少，發(fā)展也相對(duì)滯后。體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，則表現(xiàn)為“價(jià)格洼地”。

        這也許可以平抑市區(qū)高企的房?jī)r(jià)。中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平認(rèn)為，如果郊區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施建設(shè)能夠跟上，整個(gè)城市實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，將有望在推高郊區(qū)地價(jià)、房?jī)r(jià)的同時(shí)，分擔(dān)市區(qū)內(nèi)的高房?jī)r(jià)，即產(chǎn)生“房?jī)r(jià)扁平化”的效果。

        另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)美聯(lián)物業(yè)的報(bào)告卻顯示，與大興、通州、廣渠路“地王”帶動(dòng)周邊樓市價(jià)格上漲不同，長(zhǎng)陽(yáng)“地王”出現(xiàn)后的半個(gè)月內(nèi)，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)非但沒(méi)有上漲，反而下跌2%，二手房成交量也出現(xiàn)了10%左右的下降。

        美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉表示，雖然房山區(qū)的在售樓盤(pán)都在漲價(jià)，但今年以來(lái)，房山區(qū)的新商品房空置率在北京各區(qū)縣中一直排名前五，說(shuō)明市場(chǎng)泡沫已經(jīng)較大，更遑論拉低市區(qū)房?jī)r(jià)。

        中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)鄒曉云也向記者表示，由于市政建設(shè)周期較長(zhǎng)，且該區(qū)域能夠分流的人口和資源有限，因此，這并不是平抑房?jī)r(jià)的有效手段。只有釋放城市中大量的空置房屋和土地，并通過(guò)金融政策抑制投資性需求，才能緩和快速上漲的房?jī)r(jià)。

消滅“城中村”？

曾幫助長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)做區(qū)域規(guī)劃的北京大岳咨詢(xún)公司總經(jīng)理金永祥告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)中，在做好鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，提前將土地投融資規(guī)劃引入，這種模式在北京尚屬首創(chuàng)。

        在通常的開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃中，由于政府缺乏資金，多數(shù)情況下只能先把“毛地”賣(mài)出，通過(guò)這部分資金來(lái)進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)。這不但會(huì)降低投資人的預(yù)期，導(dǎo)致土地貶值，而且也容易因?yàn)槿狈φw規(guī)劃，而造成  “城中村”、“斷頭路”，以及“釘子戶(hù)”、“爛尾樓”等現(xiàn)象。

        北京市規(guī)劃委員會(huì)副主任夏林茂表示，如果缺乏規(guī)劃，在城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中，很容易形成開(kāi)發(fā)商“吃了肉，吐出骨頭”的現(xiàn)象，其中，“藏污納垢”的“城中村”就是典型例子。

        夏林茂表示，目前北京市共有450個(gè)村莊需要進(jìn)行“城中村”改造，花費(fèi)的成本至少是千億級(jí)的，這些本來(lái)應(yīng)該從開(kāi)發(fā)商的前期利潤(rùn)中支出的部分，不得不由政府買(mǎi)單。對(duì)于政府的財(cái)政來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)極大的負(fù)擔(dān)。

        金永祥向記者表示，除了長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)以外，目前房山區(qū)還有多個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)中的“投融資規(guī)劃”。他透露，在為房山區(qū)做規(guī)劃的同時(shí)，公司正在整理這種模式，準(zhǔn)備由中國(guó)系統(tǒng)工程學(xué)會(huì)提交給相關(guān)部門(mén)，并希望能在北京乃至全國(guó)推廣。

開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)還是營(yíng)銷(xiāo)噱頭？

        表面上看，房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)政府通過(guò)“投融資規(guī)劃”出讓土地，解決了公建設(shè)施配套的資金來(lái)源，提高了財(cái)政收入，是一種不錯(cuò)的模式。

        但鄒曉云表示，城鄉(xiāng)結(jié)合部一向是較為混亂的區(qū)域，這或許與我國(guó)的城鄉(xiāng)二元體制有關(guān)。做好科學(xué)規(guī)劃是一種很好的解決辦法，但最根本的問(wèn)題在于安置好土地出讓中的失地農(nóng)民，而不是只專(zhuān)注于城市規(guī)劃和“土地財(cái)政”。

        另一方面，消費(fèi)者也未必認(rèn)同這種模式下產(chǎn)生的高房?jī)r(jià)。“如果明年長(zhǎng)陽(yáng)的房子能漲到1萬(wàn)元/平方米，那肯定是有泡沫的。”計(jì)劃在北京西郊買(mǎi)房的黃女士向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。和開(kāi)發(fā)商不同，她對(duì)這個(gè)區(qū)域信心不足。“從長(zhǎng)陽(yáng)坐車(chē)到金融街，最少要花半個(gè)小時(shí)，還不算堵車(chē)的因素；同樣是郊縣，從通州到國(guó)貿(mào)只需要15分鐘。”

        日前，記者特意乘車(chē)從金融街前往長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，駛出五環(huán)后，便發(fā)現(xiàn)雖然路況尚可，但道路兩側(cè)多是未開(kāi)發(fā)的荒地，彎道較多，途中還經(jīng)過(guò)一個(gè)收費(fèi)站，全程用時(shí)40分鐘。

        根據(jù)規(guī)劃，地鐵房山線最早將于明年底試運(yùn)營(yíng)，全程時(shí)間將可能只有24分鐘。目前在長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的不少區(qū)域，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始“大興土木”，同時(shí)啟動(dòng)的，還有道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)了解，房山區(qū)政府正在與北京市政府協(xié)調(diào)，計(jì)劃引入一些高校的分校區(qū)。

        張大偉認(rèn)為，即便如此，也很難讓房山的房?jī)r(jià)漲起來(lái)。“燕郊早就建了‘大學(xué)城’，交通也比較便捷，但這么多年了，房?jī)r(jià)還是上不去，北京的有錢(qián)人顯然也不會(huì)去燕郊買(mǎi)房。”

        張大偉表示，與很多發(fā)達(dá)國(guó)家不同，中國(guó)的城市化進(jìn)程剛剛起步，還未發(fā)展到城市人口向郊區(qū)回流的階段。這個(gè)現(xiàn)狀不是修幾條地鐵、建幾所學(xué)校和醫(yī)院、完善一些配套設(shè)施所能夠改變的。

        他表示，萬(wàn)科高價(jià)拿地或許是“戰(zhàn)略選擇”。鑒于萬(wàn)科一向謹(jǐn)慎的作風(fēng)，未來(lái)兩三年，這一點(diǎn)或與“地鐵房山線”一起，成為很好的營(yíng)銷(xiāo)噱頭。



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