去年的樓市牛市,廣州市場(chǎng)也接二連三拍出多個(gè)地王,刷新了當(dāng)?shù)丶o(jì)錄。

　　今年政策調(diào)控之下,開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售放緩,地王開(kāi)發(fā)也甚為低調(diào)。去年雅居樂(lè)與碧桂園激戰(zhàn)長(zhǎng)達(dá)5個(gè)小時(shí),以總價(jià)43億元拿下的廣州科學(xué)城(000975)項(xiàng)目,年初遭遇修改規(guī)劃風(fēng)波,目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)仍在報(bào)建審批過(guò)程中,什么時(shí)候能預(yù)售還是未知數(shù)。

　　項(xiàng)目單價(jià)可賣(mài)到1.5萬(wàn)？

　　去年10月28日下午,雅居樂(lè)歷時(shí)5個(gè)小時(shí),101輪馬拉松式的競(jìng)拍,以43.41億的總價(jià)擊敗碧桂園聯(lián)合體、保利聯(lián)合體等巨頭拿下廣州科學(xué)城地塊。地塊總建筑面積約61萬(wàn)平方米,折合樓面地價(jià)7074元/平方米。去年10月,該區(qū)域一手住宅均價(jià)為9988元/平方米。

　　科學(xué)城地塊2007年曾被廣東中萊投資以44.75億元高價(jià)競(jìng)得,折合樓面價(jià)達(dá)6321元/平方米。后來(lái)由于沒(méi)有支付土地款,該地塊被沒(méi)收。去年10月,該地王重新被分拆出讓。雅居樂(lè)目前拿下的科學(xué)城地塊為原地塊的65%。

　　據(jù)悉,拿地后不久,雅居樂(lè)即表示,擬將該項(xiàng)目發(fā)展成高檔的綜合型商住小區(qū),主要針對(duì)廣州市區(qū)及當(dāng)?shù)馗叨丝蛻羧?預(yù)計(jì)2010年可動(dòng)工,最快2011年上市銷(xiāo)售。但自從今年3月傳出修改規(guī)劃的消息后,該項(xiàng)目就鮮有新的消息傳出?！睹咳?span alt="http://news.hexun.com/economy" target=_blank>經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn),該地塊沒(méi)有大規(guī)模動(dòng)工的痕跡。

　　7月7日,記者致電雅居樂(lè)集團(tuán),相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,該地塊的土地款已經(jīng)全部繳清,由于修改過(guò)規(guī)劃,目前規(guī)劃審批公司還未收到,相關(guān)的項(xiàng)目報(bào)建仍處于審批過(guò)程中。

　　該公司一內(nèi)部人士透露,目前公司內(nèi)部已成立一個(gè)叫東部營(yíng)銷(xiāo)中心的部門(mén),專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)科學(xué)城地塊以及增城等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),按照今年年初的計(jì)劃,年底或明年上半年項(xiàng)目就將進(jìn)入預(yù)售的階段。

　　“若沒(méi)有廣州科學(xué)城區(qū)域當(dāng)下的發(fā)展勢(shì)頭,雅居樂(lè)拿下地塊無(wú)疑是一個(gè)硬骨頭”。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示,中萊投資拿下地塊時(shí),該項(xiàng)目區(qū)域有龍光地產(chǎn)和萬(wàn)科(000002)兩限價(jià)房項(xiàng)目,龍光限價(jià)房?jī)r(jià)格僅為4000元/平方米,而當(dāng)時(shí)該區(qū)域均價(jià)也就7000多元/平方米,中萊投資以6000多元/平方米的樓板價(jià)拿下這個(gè)地根本無(wú)法開(kāi)發(fā)。而目前科學(xué)城周邊有中新知識(shí)城入駐,還有國(guó)際會(huì)議中心,現(xiàn)在整體均價(jià)達(dá)1萬(wàn)元/平方米?！?/P>

　　黎文江認(rèn)為,根據(jù)目前周邊配套的發(fā)展,科學(xué)城項(xiàng)目起碼能賣(mài)到1.5萬(wàn)元/平方米以上。但依照目前的市況,開(kāi)發(fā)商只有等待時(shí)機(jī)銷(xiāo)售。

　　修改規(guī)劃風(fēng)波

　　今年3月,雅居樂(lè)這塊“天價(jià)”地王被爆出申請(qǐng)修改規(guī)劃,將住宅樓工程的建筑高度由55米調(diào)整為100米,直接增高了15層。這遭到業(yè)內(nèi)多方質(zhì)疑,雅居樂(lè)被指“為了解套或者牟取更大利潤(rùn)”。

　　對(duì)此雅居樂(lè)方面的解釋是,項(xiàng)目容積率并沒(méi)有發(fā)生改變,談不上賺錢(qián),只是增加最高樓宇能夠達(dá)到的高度,總建筑面積也并沒(méi)有增加。修改規(guī)則后樓間距加大,以前做5棟樓,現(xiàn)在做4棟,這樣景觀會(huì)更好看。

　　對(duì)于“面粉貴過(guò)面包”的地價(jià),上述雅居樂(lè)人士表示,這要看將來(lái)做出來(lái)的產(chǎn)品?！拔覀兪前l(fā)展大盤(pán),定位高端項(xiàng)目,其售價(jià)也是不一樣的?！?/P>

　　“天價(jià)地王,神仙都難辦?！睆V州地產(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志如此感慨,科學(xué)城樓面價(jià)格過(guò)高,對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品利潤(rùn)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)都會(huì)有一定影響的。

　　鄧浩志認(rèn)為,就算今年延續(xù)2009年行情,房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng),依照科學(xué)城的地價(jià),樓盤(pán)價(jià)格起碼要達(dá)1.3萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米才能盈利。但市況并不如此,此輪調(diào)控預(yù)期很長(zhǎng),高地價(jià)無(wú)疑透支了開(kāi)發(fā)商未來(lái)產(chǎn)品的生存預(yù)期和升值空間。

　　他還指出,企業(yè)修改規(guī)劃,是相關(guān)部門(mén)不作為行為,是對(duì)其他參與競(jìng)拍企業(yè)的不公平。這個(gè)規(guī)劃修改就算不影響容積率,但戶型可以改變,開(kāi)發(fā)商的售價(jià)將會(huì)變高,彌補(bǔ)高地價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。