基金發(fā)展日新月異，距離成熟仍需要更多時(shí)間和機(jī)會(huì)。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)與基金如何進(jìn)一步緊密結(jié)合，做到雙贏？

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，啟動(dòng)了圓桌討論。

以下為2012博鰲房地產(chǎn)論壇圓桌討論實(shí)錄：

圓桌討論的嘉賓主持：高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫先生

媒體主持：365家居網(wǎng)副總經(jīng)理365地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李智先生

討論嘉賓：

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

美國(guó)建高咨詢公司總裁Robert Young先生

CIMB金融集團(tuán)中國(guó)區(qū)CEO趙瑜女士

易城中國(guó)副總裁尹寶軍先生

河山資本創(chuàng)始人曹少山先生

盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司副董事長(zhǎng)蔡汝雄先生

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉先生

好，接下來，有請(qǐng)?zhí)K鑫先生和李智先生為我們啟動(dòng)這場(chǎng)2012博鰲房地產(chǎn)論壇圓桌討論。

張宏偉：非常感謝現(xiàn)在還堅(jiān)持在座位上的嘉賓和朋友們，已經(jīng)是最后一場(chǎng)論壇了，大家還在這里真的很不容易。今天，我來做嘉賓主持，感到很榮幸。蘇總、曹總、蔡總都講了資本市場(chǎng)和基金的一些話題，我個(gè)人感覺昨天有一些嘉賓講的話題更多的偏于宏觀一點(diǎn)，也可能是偏于知識(shí)性的更多一點(diǎn)，希望今天下午最后一場(chǎng)論壇談出自己的特色，為在座的一些嘉賓提供更多的經(jīng)驗(yàn)，希望各位嘉賓更多操作層面的經(jīng)驗(yàn)給大家，不要只是宏觀層面的東西，不是大家通過網(wǎng)絡(luò)就能看到的內(nèi)容。

今天討論的主要內(nèi)容主要分為兩個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)有兩個(gè)小問題，每位嘉賓的背景不一樣，看法也不一樣，在回答問題時(shí)可以全部回答，也可以選一個(gè)問題回答。

現(xiàn)在面臨的問題是，今年整個(gè)資本市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)資本市場(chǎng)呈現(xiàn)了一個(gè)小特征、小趨勢(shì)，這是我的個(gè)人感覺，比如萬科、中糧都上市融資，還有一些企業(yè)通過非銀行渠道來進(jìn)行融資，從境外或其他渠道獲得資金，三湘集團(tuán)也有借殼上市的動(dòng)作。在這里想問一下嘉賓，從各位接觸的實(shí)際案例來講，是不是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)？如果不是，什么時(shí)候是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)呢？

第二個(gè)問題，不少開發(fā)企業(yè)都在找資金，但對(duì)基金公司來講，可實(shí)際操作或落地的項(xiàng)目非常有限，個(gè)案項(xiàng)目在操作上讓我們感覺到實(shí)際市場(chǎng)需求和成功案例好象不是太匹配，大家是怎么看待這個(gè)問題的？也可以就這個(gè)問題和大家在操作層面、經(jīng)驗(yàn)層面上做互動(dòng)。首先，從杜麗虹女士開始。

杜麗虹：我先說說第一個(gè)問題吧。最近，確實(shí)有很多企業(yè)做了海外借殼上市的動(dòng)作。但是，我覺得你仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些有借殼上市動(dòng)作的企業(yè)大多不是現(xiàn)在缺錢的企業(yè)。所以，我比較同意前幾天在會(huì)上有一位嘉賓提到，海外借殼上市其實(shí)是一個(gè)投資，而不是一個(gè)融資的舉動(dòng)。你借殼上市，現(xiàn)在香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)還是有很多的顧慮和擔(dān)心，即使借殼，可能在短期內(nèi)不可能有融資活動(dòng)，借殼更多的是投資活動(dòng)，在2-3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間以后才能取得回報(bào)，借殼上市是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，不管是有的企業(yè)說的國(guó)際化也好，還是更多的是為將來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展搭建一個(gè)海外融資平臺(tái)也好，退出平臺(tái)也好，為這樣一些戰(zhàn)略目標(biāo)作準(zhǔn)備，而不是為了解決眼前資金困難的問題。實(shí)際上，在海外借殼也好，在國(guó)內(nèi)借殼也好，在未來兩年內(nèi)都不會(huì)打開融資的窗口。

張宏偉：盛世神州的蔡總也講了基金的利好，請(qǐng)您給大家介紹一下吧。

蔡汝雄：剛才，主持人所提的第一個(gè)問題，從公司的實(shí)踐來看，確實(shí)感覺到龍頭企業(yè)和規(guī)范化的基金合作是一個(gè)方向，從我們企業(yè)內(nèi)部來講是龍頭企業(yè)+結(jié)構(gòu)化的復(fù)合型基金，從產(chǎn)品來講是這么一個(gè)體系，我們覺得里面很有文章，是一個(gè)非常值得探索的方向。但是，我們所合作的一些龍頭企業(yè)都是排在前面的，他們現(xiàn)在并沒有著眼于現(xiàn)在就要這筆私募地產(chǎn)資金，他們并不缺。但是，他們確實(shí)當(dāng)作一個(gè)戰(zhàn)略性的方向。畢竟，大家都認(rèn)識(shí)到當(dāng)前貨幣環(huán)境的整個(gè)大背景和十年前完全不一樣了。房地產(chǎn)基金，也就是說開發(fā)商和投資商切切實(shí)實(shí)地分化、分開，這是勢(shì)不可當(dāng)?shù)摹Ｋ?，他們是?dāng)做一個(gè)戰(zhàn)略性的方向來推進(jìn)、來嘗試。那么，這些龍頭企業(yè)對(duì)政策是最敏感的。

這兩三個(gè)月，降低了利息，下調(diào)了存準(zhǔn)利率，很多銀行找到他們，畢竟他們的信譽(yù)最高。從基金管理公司自身來講，也非?？粗睾退麄兊暮献?。因?yàn)?，地產(chǎn)基金發(fā)展到現(xiàn)在確實(shí)越來越激烈。可以說，從野蠻生長(zhǎng)的草馬階段，逐步轉(zhuǎn)換提升到規(guī)范發(fā)展的時(shí)代。所以，對(duì)我們來說，不能做一單算一單，我們要考慮項(xiàng)目的渠道化、資金的渠道化，以及整個(gè)體系的建設(shè)。在我們的探索當(dāng)中，和龍頭企業(yè)的合作是最有利來達(dá)到目的的，也就是說確實(shí)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的一種方式。當(dāng)然，有些上市企業(yè)可以自己做基金，他把基金作為非常重要的一塊業(yè)務(wù)。但是，目前來講，自己做基金往往在純股權(quán)類的投資基金中，投資人往往會(huì)打一個(gè)問號(hào)，畢竟是關(guān)聯(lián)企業(yè)，到時(shí)候一旦出現(xiàn)問題，如何保證投資者能夠得到回報(bào)？目前，中小企業(yè)說得比較多，做得比較少，因?yàn)榈禺a(chǎn)基金的成本很高，選標(biāo)項(xiàng)目也非常嚴(yán)格，不是愿意去投資所有企業(yè)的。

Robert Young：我們做商業(yè)地產(chǎn)與資金有直接的關(guān)系，杜女士提到借殼上市，借殼上市在美國(guó)的話，我認(rèn)為是“幾家歡樂幾家愁”，一百家里面可能只有一家歡樂，可能有九十九家是愁的。為什么？那是一個(gè)很快的步驟，可是可能會(huì)引申出來很多問題，與其說借殼上市的話，說不定就干脆直接IPO，或者是房地產(chǎn)證券化。所以，我們看到的大多數(shù)是比較悲觀的下場(chǎng)，是比較負(fù)面的。

在美國(guó)借殼上市的話，你們也要很小心，因?yàn)樗麄冇行碌姆?，一定要按照新的法律?guī)則來做，要不然的話，可能很多人答應(yīng)太多事情，然后卻不能達(dá)到你們所要的目的。

蘇鑫：大企業(yè)的融資和一般企業(yè)不一樣，包括海外融資，海外上市等等，這可能不是今天大家關(guān)注的話題，它們的融資是非常寬泛的。中性企業(yè)面臨著一些發(fā)展機(jī)遇，有些也面臨生存問題，這些企業(yè)該怎么做？如果是快速發(fā)展，我相信你可以找銀行，可以找基金，可以找信托，大家都愿意做，也比較容易解決。但是，在面臨生存問題的時(shí)候，這些企業(yè)以前的信用，以前的業(yè)績(jī)，它的專業(yè)能力，基金也好，信托也好，都會(huì)看這些方面的，只有這三個(gè)條件都具備，人家才會(huì)同意做。當(dāng)然，還用一些小的企業(yè)，分為幾類，一類是在某個(gè)區(qū)域已經(jīng)有知名度，需要短期資金，很可能只能和基金來合作，甚至是自己找到一些民間資金，這是最直接的。當(dāng)然，如果你把銷售提上去，也是很好地解決生存問題的一種方法。但是，我們看到很多小企業(yè)可能這一輪注定不能過去。這時(shí)候，最好的方法還是很簡(jiǎn)單，把股權(quán)賣掉，把資產(chǎn)賣掉，這是一種融資方式，以后有機(jī)會(huì)再選擇更好的發(fā)展方式。因?yàn)?，所有的資金要認(rèn)為你有被扶植壯大的可能，他們才會(huì)支持你。

所以，總結(jié)下來，在轉(zhuǎn)型情況下第一還是最好通過市場(chǎng)來解決；第二是銀行、信托都看一看；再不行就處置一定的資產(chǎn)或股權(quán)。

張宏偉：各基金公司在選擇目標(biāo)投資客戶的時(shí)候，會(huì)是一些什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？

曹少山：我們的開發(fā)商朋友如果成天琢磨融資的事情，把融資排在所有工作第一位的話，那是錯(cuò)的，開發(fā)商就是要琢磨怎么做好你們的產(chǎn)品，怎么在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果你做得好，錢會(huì)找過來的。為什么中國(guó)的開發(fā)商都在講融資策略？中糧在香港買了，萬科在香港買了，你是中糧嗎？你是萬科嗎？你做到他那個(gè)份上自然會(huì)有這樣的機(jī)會(huì)。對(duì)不對(duì)？我覺得，上市的問題分兩個(gè)層面來講。第一，是審批的問題，中國(guó)不是你想上市就能上的，證監(jiān)會(huì)能不能開？第二，你上市之后，資本市場(chǎng)買不買你的帳？照樣股票賣不出去，照樣融不了資。所以，從這個(gè)角度來講，大家抱怨得更多的可能是審批的問題，為什么別人能上市，我不能上市？那沒有辦法，中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)就是被歧視的。所以，中糧可以獲批到香港買一個(gè)上市公司，能不能融到資還不好說呢。我覺得，企業(yè)最關(guān)鍵的是還是要掂量掂量，你們的股票到了海外，到了香港能賣得出去嗎？在全球，新興市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫大家都在談什么時(shí)候破裂的時(shí)候，你再搬出一個(gè)沒有太多差異化的中國(guó)地產(chǎn)故事，誰看好你？你還不如整理好自己的現(xiàn)金流，沒有那么多錢就不要做那么大的事情。現(xiàn)在，我看很多小開發(fā)商活得很好，以前攤子鋪得很大，現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目做，做完一個(gè)再做一個(gè)，沒有任何現(xiàn)金流的問題。一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)，拋去現(xiàn)金流的錢，如果你的資產(chǎn)是負(fù)的，你就得琢磨琢磨你的企業(yè)是不是有問題了。

地產(chǎn)基金和開發(fā)商對(duì)接的問題，地產(chǎn)基金放到中國(guó)開發(fā)商的整個(gè)池子里面來講，是杯水車薪，滄海一粟。所謂的地產(chǎn)基金，能夠自由支配的地產(chǎn)基金有多少？太少了。所以，包括蘇總、蔡總，我們都在搞這個(gè)事情，我們是地產(chǎn)投資領(lǐng)域里面的風(fēng)險(xiǎn)投資家，我們要追逐最高的回報(bào)，我們要看你的團(tuán)隊(duì)要有一流的團(tuán)隊(duì)，要有一流的產(chǎn)品，所有條件都符合了，我還得跟你談這樣那樣的條件。一般的開發(fā)商，我不是給大家潑涼水，現(xiàn)在都要指望地產(chǎn)基金根本指望不上，指望在市場(chǎng)上能用的真正沒有多少錢。

去年，我在別的論壇上講過這件事情，開發(fā)商一是要琢磨自己的投資策略，自己玩不好的東西不要去玩了；二是搞好銀行關(guān)系，他們是你們真正的上帝，你們的錢在今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，你的資金情況還取決于銀根的情況和你們與銀行的關(guān)系。再有可能就考慮考慮信托，基金是最后一位的。

張宏偉：講得很直接，尹總操作商業(yè)項(xiàng)目比較多，在這方面也應(yīng)該會(huì)看到商業(yè)地產(chǎn)面臨很多問題，跟我們分享一下。

尹寶志：對(duì)于基金公司來講，背負(fù)了很多成本，安全性是第一的，這一點(diǎn)也是做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人最要注意的。一個(gè)公司的策略問題，包括金融戰(zhàn)略等等，我覺得從商業(yè)地產(chǎn)來講是要首要考慮的。因?yàn)?，沒有一個(gè)很好的金融資本進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的話，其實(shí)是很危險(xiǎn)的，危險(xiǎn)到后期的現(xiàn)金流，后期的運(yùn)營(yíng)都成問題。住宅，市場(chǎng)好的時(shí)候降價(jià)還能賣出去；商業(yè)，如果一開始沒有做好，資金又出現(xiàn)問題，可實(shí)現(xiàn)翻身的可能性就很小了。所以，民營(yíng)公司、小開發(fā)商還是要踏踏實(shí)實(shí)做好自己的項(xiàng)目。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，國(guó)有的大型開發(fā)商反而財(cái)大力粗，他們可以承擔(dān)更多的職能，在項(xiàng)目上可能會(huì)做得更好。

現(xiàn)在，我們?cè)谔旖蛴幸粋€(gè)單體40萬平方米的商業(yè)綜合體，我們做運(yùn)營(yíng)管理公司，9月1日開業(yè)，單體原來開發(fā)的預(yù)計(jì)投資額是60億元，現(xiàn)在變成了80億元，經(jīng)過三年以后多了20億元，一個(gè)小開發(fā)商怎么可能承受得起這么大的資金壓力？不可能。而且，在后期的裝修鋪貼、招商上面的投入特別大，如果是國(guó)內(nèi)的小開發(fā)商，真的要很慎重的去做這件事情。

現(xiàn)在，有一些三、四線城市確實(shí)有機(jī)會(huì)，很多百萬人口的城市缺少商業(yè)綜合體，人口結(jié)構(gòu)、政府支持都比較好，做一個(gè)體量比較適合的也很有機(jī)會(huì)，我們做了這方面的很多研究，未來在這些城市里面會(huì)有一些好的機(jī)會(huì)，但開發(fā)商也要看清自己的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)戰(zhàn)略，主要是一、二線城市的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，很多香港開發(fā)商的商業(yè)為什么做得好？幾十年的積淀、幾十年的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，他們用五年時(shí)間去打磨一個(gè)項(xiàng)目，很多開發(fā)商不會(huì)做，這是從第三方運(yùn)營(yíng)公司角度來看的。

張宏偉：后面一位是來自香港CIMB的趙總，在香港或是東南亞地區(qū)積累的經(jīng)驗(yàn)會(huì)比較多一些，給我們介紹一下。

趙瑜：CIMB今年7月1日收購了皇家蘇格蘭銀行整個(gè)亞太地區(qū)的投資銀行平臺(tái)，總部在吉隆坡亞太地區(qū)，專注于亞太地區(qū)的投資銀行業(yè)務(wù)，本人也是剛剛加入的，原來在瑞士信貸工作過，與曹總是同事。

大家談到第一個(gè)融資渠道的問題，如果一家公司做不到紅籌結(jié)構(gòu)的話，是沒有可能到境外上市的，借殼上市的話，如同杜女士講的，是一種海外投資方式，并不能解決你的融資方式，這里面的技術(shù)問題就不展開了。因?yàn)椋愀勐?lián)交所和美國(guó)聯(lián)交所有很嚴(yán)格的規(guī)定，你很難在三、四年內(nèi)利用這個(gè)平臺(tái)為你境內(nèi)的平臺(tái)進(jìn)行融資的，這是法律層面規(guī)定的，是不可逾越的。已經(jīng)變成紅籌結(jié)構(gòu)的公司沒有上市的話，還有選擇性。但是，就這個(gè)市場(chǎng)來講，我認(rèn)為一年內(nèi)資本市場(chǎng)上市的窗口，境內(nèi)的紅籌到境外上市的窗口不太容易開。現(xiàn)在，已經(jīng)上市的公司，比如碧桂園公司大大縮水，凈資產(chǎn)大大打折，打了5折、4折的交易水平，投資人怎么會(huì)寧肯去買有流動(dòng)性大盤的折價(jià)股票，也不愿意去買比較小的，沒有新的定位故事的一個(gè)新的地產(chǎn)股票。所以，境內(nèi)境外資本市場(chǎng)、證券市場(chǎng)融資的話，可以說是絕對(duì)指望不上的。

那么，我們看到的是在好的地點(diǎn)，好的項(xiàng)目上，投資人是非常愿意投資的。在這一點(diǎn)上，我非常同意曹總的觀點(diǎn)，關(guān)鍵是地產(chǎn)商，一是前提項(xiàng)目地點(diǎn)好不好？有了好的地點(diǎn)了，你做的產(chǎn)品方案本身是給地點(diǎn)加分的？還是減分的？如果有一支兢兢業(yè)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，有非常好的方案，有差異化，確實(shí)能夠填補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)和周圍競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的新需求來講，還是能夠融到資的。最近，我在幫著做兩個(gè)大項(xiàng)目，都是這個(gè)特點(diǎn)。

退一萬步講，前年和理事們開閉門會(huì)議，90%以上是悲觀態(tài)度。但是，我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有長(zhǎng)達(dá)20年干不完的活，一是保障房，收入中下階層肯定是政府要推進(jìn)的，任何一個(gè)政府，無論是美國(guó)還是香港，香港有51%的人住在廉租房里面，49%的人住在商品房里面，開發(fā)商和建筑公司要關(guān)心的是商品房這一塊兒，商品房在城鎮(zhèn)化過程中還有提升、改善性需求，未來20年還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高發(fā)展的階段，但核心問題是，大家預(yù)期未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不會(huì)那么快了，這個(gè)時(shí)候?qū)τ谡嬲胱鍪虑榈牡禺a(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)商來講，對(duì)于行業(yè)來講，我認(rèn)為是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，能夠真正尋找到我這個(gè)團(tuán)隊(duì)在市場(chǎng)中如何定位，我做什么樣的產(chǎn)品能夠得到投資人的投資？能夠使得企業(yè)走出來。

2008年的時(shí)候，我提出那一年的大波動(dòng)應(yīng)該從土地模式轉(zhuǎn)為資本模式。那么，今年我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要從土地模式變成產(chǎn)品模式的運(yùn)營(yíng)了。其實(shí)，在于空白需求中的許多新興產(chǎn)品還是非常多的，關(guān)鍵是看你是不是一個(gè)有心人，無論是商業(yè)地產(chǎn)，還是住宅，還是綜合體的開發(fā)。中午聊到了商業(yè)地產(chǎn)的問題，酒店的話不太好投了，收益也就2%-3%。

商業(yè)地產(chǎn)的話，我們不僅缺乏像香港那樣幾十年的經(jīng)驗(yàn)，最主要是實(shí)體零售產(chǎn)業(yè)提供商有結(jié)構(gòu)性的問題，除了特別高端的名牌就是特別低端的，去看商業(yè)地產(chǎn)的話，每個(gè)城市小商品批發(fā)市場(chǎng)的生意是非常好的，收租率是非常高，能夠給中產(chǎn)階級(jí)提供中間價(jià)位的品牌商業(yè)物業(yè)是沒有的。我們看到家樂福、沃爾瑪天天都是人，星期二、星期三的上班時(shí)間都是很多人，美國(guó)沒有任何一家超市有這么多的人，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)沒有問題。

做40萬平方米的商業(yè)綜合體，我覺得有一些挑戰(zhàn)，做的最好的多是20萬平方米的商業(yè)綜合體，能不能把那么多的產(chǎn)業(yè)整合好呢？這是一個(gè)問題。我是達(dá)沃斯地產(chǎn)的特邀中國(guó)專家，現(xiàn)在一般城市以上的容積率在核心地段都達(dá)到5以上了，會(huì)產(chǎn)生健康問題，還有室內(nèi)建材產(chǎn)生污染，還有醫(yī)院里的調(diào)查，現(xiàn)在小孩子得白血病在最近一二十年多了好幾倍，在得病的小孩中，80%的小孩子都住過精裝修房子。在美國(guó)，解決通風(fēng)的問題，輻射性問題，有一套嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)哪一個(gè)開發(fā)商敢說自己做的是最干凈、最綠色的房子？

所以，需要有新的開發(fā)商沉淀下來，有政府沉淀下來，真正把房子做好，這是窮人、富人都最關(guān)心的事兒。

張宏偉：要有好的項(xiàng)目，要有產(chǎn)業(yè)支持，要有政府政策的引導(dǎo)，是基金項(xiàng)目投資人很關(guān)注的。萊蒙國(guó)際的林總，您這邊也做了很多商業(yè)項(xiàng)目，您是怎么看待這個(gè)問題的？

林戰(zhàn)：這里大部分是做金融的，我是開發(fā)商，從開發(fā)商的角度來談一下對(duì)這兩個(gè)問題的感受。

確實(shí)像曹總和趙總說的，我們企業(yè)是2011年3月份上市的，很難，一是難在怎么區(qū)分自己？已經(jīng)有上百家公司，大部分公司主要是做住宅，你怎么區(qū)分自己？二是市場(chǎng)估值已經(jīng)很低，愿不愿意接受那么多估值？如果我是一個(gè)外國(guó)投資人的話，我也覺得只能給你很低的估值，因?yàn)檫@個(gè)游戲規(guī)則不是企業(yè)能夠控制的。如果你的商業(yè)模式很吸引的話，如果是萬達(dá)到香港借殼上市的話，我相信有人會(huì)愿意買他的股票。

那么，說到基金的發(fā)展，我自己也組建了一支基金，規(guī)模很小。在中國(guó)，大部分的基金項(xiàng)還處在起步階段，規(guī)模都很小，現(xiàn)在是一個(gè)發(fā)展期，為什么呢？因?yàn)?，基金要做大，你要有信譽(yù)，開發(fā)商要信得過你，投資人也要信得過你。但是，地產(chǎn)基金在未來會(huì)發(fā)展得越來越好。

因?yàn)椋禺a(chǎn)項(xiàng)目越來越多，需要的資金越來越多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)越來越多，開發(fā)商更加需要基金的錢。但是，前提是基金的投資架構(gòu)要逐步從以債權(quán)為主的投資發(fā)展為以股權(quán)為主的投資。為什么呢？債權(quán)的利息很高，銀行信貸環(huán)境改善的時(shí)候，開發(fā)商就去拿銀行的錢了，不需要談那么多的條款跟你合作。再看境外的大基金，他們?yōu)槭裁醋龅煤?？一開始不是說錢要多少，要收多少管理費(fèi)，而是把操作流程做好，取得更多人的信用。

李智：我來總結(jié)一下，也融入我個(gè)人的一些觀點(diǎn)。

第一，上市融資，我非常贊同杜女士的觀點(diǎn)，更多的是投資，不是融資?，F(xiàn)在，基本上沒有開閘的情況。

從365網(wǎng)的上市就可以看出，365網(wǎng)是和地產(chǎn)相關(guān)的傳媒網(wǎng)，3月15日在創(chuàng)業(yè)板上市，上市非常難，從這兩年來看是不是第一支與房地產(chǎn)相關(guān)的股票上市？不知道。但是，我們感覺到上市是非常難的，主要是兩個(gè)問題，一是我們與房地產(chǎn)相關(guān)，受到了很大的質(zhì)疑。二是房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)你的業(yè)績(jī)影響到底有多大？如果這兩個(gè)問題不能得到化解的話，基本上是上不了市的。

當(dāng)然，業(yè)績(jī)是硬道理。雖然房地產(chǎn)業(yè)受到了條款，但365的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很快，今年的增長(zhǎng)是30%-40%，應(yīng)該來說我們與房地產(chǎn)相關(guān)，但與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是不同的。那么，也看到了競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的報(bào)表，特別是搜房的報(bào)表，增長(zhǎng)都非常高，在這種情況下上市了。這樣看來，房地產(chǎn)企業(yè)的開閘基本上是沒有的。

第二，我個(gè)人感覺大開發(fā)企業(yè)并不缺資金。

我贊同杜女士的觀點(diǎn)，他們是在做回報(bào)率，各個(gè)城市銷售得比較好的都是大開發(fā)企業(yè)，他們拼命賣房子，加快周轉(zhuǎn)，做回報(bào)率。其實(shí)，他們的融資渠道很多，包括信托等等，大開發(fā)企業(yè)在資金上沒有問題。但是，他要算個(gè)帳，如果我融資是8%-9%的年利率的話，我能不能賺回來？這是他們要考慮的問題。其實(shí)，大開發(fā)企業(yè)在資金上沒有問題。

第三，從落地的個(gè)案來說，信托落地比較多，包括大的企業(yè)和中小企業(yè)。

現(xiàn)在，我們看到很多中小企業(yè)存在著一些僥幸心理，我非常贊同曹總的觀點(diǎn)，其實(shí)我們現(xiàn)在是在過河，不是過冬。但是，很多中小企業(yè)把現(xiàn)在的環(huán)境當(dāng)作過冬，過冬就是賭，我融到資把冬天過完之后，春天就來了，我就能賺錢了。因?yàn)椋?65網(wǎng)是南京的，就在南京看到一個(gè)很典型的案例，一家中小企業(yè)融資的是信托產(chǎn)品，樓盤價(jià)格是2萬元/平方米，今天某個(gè)時(shí)間由2萬元/平方米掉到1.5萬元/平方米。因?yàn)椋麄兊男磐挟a(chǎn)品到期了，必須變現(xiàn)還錢，這就是典型的賭。他在兩年前認(rèn)為過一兩年市場(chǎng)肯定會(huì)好，就去融資了，融到資之后就去挺，價(jià)格一定不降，如果他知道有這樣一個(gè)趨勢(shì)的話，由2萬元降到1.8萬元的，他的日子比現(xiàn)在好過，他存在一種賭的心理。所以，他融到了信托產(chǎn)品，但資金鏈又出現(xiàn)了情況。

所以，我個(gè)人認(rèn)為大企業(yè)和中小企業(yè)面臨的方式和解決方式是不一樣的，中小企業(yè)要更多的考慮如何過河的問題，以及像曹總所說的，住宅可能不是中小企業(yè)的天下，我們就要考慮轉(zhuǎn)型，大企業(yè)在調(diào)控中并不缺資金，他的融資渠道非常多。

這是我做的總結(jié)，謝謝。

張宏偉：好，這是第一個(gè)小環(huán)節(jié)話題，謝謝各位嘉賓。第二個(gè)小環(huán)節(jié)，討論一下基金也好，房地產(chǎn)信托也好，退出機(jī)制的問題，包括融合平衡和發(fā)展，自己的投資回報(bào)率和開發(fā)商投資回報(bào)率的問題，這個(gè)很關(guān)鍵。在6、7月份，是信托到期的高峰期，又沒有引起市場(chǎng)上有很大的危機(jī)。在這個(gè)時(shí)間段里面，我接觸到一些投行，有一家公司說，他們的公司鼓勵(lì)在現(xiàn)階段借舊還新，通過這種方式讓開發(fā)企業(yè)暫時(shí)緩解資金緊張局面，也規(guī)避短期的退出問題，這種情況是對(duì)未來偏樂觀的做法。另外一種說法，像杜總講的，有些基金公司對(duì)未來市場(chǎng)的判斷不太樂觀，可能會(huì)比較悲觀，就會(huì)出現(xiàn)365網(wǎng)李總所說的情況，倒逼開發(fā)企業(yè)降價(jià)，殺雞取卵，通過這種方式退出。我想問一下各位嘉賓，這兩種方式，各位是什么樣的看法？或者有什么樣的建議？各位在討論的時(shí)候也提到，基金也好，信托也好，可能有很多的投資機(jī)會(huì)，精品商業(yè)、住宅、其他物業(yè)等等。但是，在我個(gè)人看來，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，更多的企業(yè)把這種開發(fā)方式作為拿地模式，這種做法偏多一些，把項(xiàng)目拿下來之后真正做運(yùn)營(yíng)的可能會(huì)比較少，也不能說沒有，掛羊頭賣狗肉的做法，現(xiàn)在基金和一些地產(chǎn)公司敢去投這樣一些相對(duì)有泡沫的細(xì)分行業(yè)和項(xiàng)目嗎？在這樣的市場(chǎng)里面，你是如何去平衡和發(fā)展基金公司和開發(fā)企業(yè)之間的利益關(guān)系的？

林戰(zhàn)：第一個(gè)問題是信托公司該借舊還新？

張宏偉：應(yīng)該借舊還新？還是該殺雞取卵？

林戰(zhàn)：如果借過來他還可以活過來的話，那就借給他，如果不能押底的話，就盡量不要押底了。

張宏偉：林總的意思是趕快跑。

林戰(zhàn)：關(guān)于細(xì)分地產(chǎn)，作為一個(gè)要發(fā)展的開發(fā)企業(yè)必須走這條路，要不然你的路會(huì)越走越窄。但是，我們老是強(qiáng)調(diào)多元化，但也要適度多元化，不能把你的所有資源都鋪在你不熟悉的業(yè)務(wù)里面，要不然你的資金鏈很容易斷掉。比如，我們也有做旅游地產(chǎn)，但我們做的旅游地產(chǎn)不是買一大塊偏遠(yuǎn)地，要分十年、二十年去做開發(fā)，我們買25萬平方米的地塊，深圳有一些比較富裕的階層想花幾十萬到一百萬買精裝修公寓，有時(shí)間的時(shí)候去度度假，這樣做好了之后，成功率會(huì)比較高一些。

趙瑜：借錢的事，都是做生意，能還那肯定還，老板手里有錢是不愿意欠信托錢的，信托很貴，去年信托都高到20%多，萬科借的都到了18%，是高利貸，誰能扛得了這個(gè)錢？有能力肯定要還，沒能力肯定想繼續(xù)借，貸方愿意不愿意是另外一回事了。

張宏偉：現(xiàn)實(shí)中感覺有一些開發(fā)企業(yè)并不是缺錢缺得太厲害，在市場(chǎng)基本面沒有完全回暖的時(shí)候，他們是想進(jìn)一步把資金鏈控制得嚴(yán)格一點(diǎn)，涉及到其他的企業(yè)需要去墊付的問題。

趙瑜：從基金來講，要對(duì)自己的投資人負(fù)責(zé)，如果這個(gè)合同是白紙黑字寫的一份商業(yè)合同，那生意就是生意，就要去談，因?yàn)樗獙?duì)他的投資人負(fù)責(zé)，如果他沒有執(zhí)行他的權(quán)利的話，下一輪融不到錢，投資人不給他錢，資金也運(yùn)營(yíng)不下去，這是很簡(jiǎn)單的游戲規(guī)則，要維持信譽(yù)鏈，沒有信譽(yù)鏈的話，資金鏈就會(huì)死掉了。

從商業(yè)來講，我特別贊同林先生舉的例子，其實(shí)做住宅也可以，小產(chǎn)權(quán)放在那兒也無所謂，不用它養(yǎng)老，可以開發(fā)有一定的駕車時(shí)間，幾十萬的小戶型，具有小資家庭需要的功能，這種項(xiàng)目也挺好。

以前，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面，我看到了比較好的案例，1+2+3，我買一個(gè)大獨(dú)單給阿姨住，買一個(gè)兩室給父母帶孩子住，自己住得非常大一點(diǎn)，住個(gè)三室的，在開發(fā)樓盤的時(shí)候，特別是給老人住的那一個(gè)部分，有很好的開發(fā)案例，給老人配備比較好的物業(yè)管理。當(dāng)時(shí)，這樣的樓盤比周邊貴500元/平方米，真正發(fā)現(xiàn)客戶需求的點(diǎn)，做住宅還是有很大的空間的，大家都要改善生活。如果做75歲以上真正需要照顧的老人需要的住宅，那是很難的，是要醫(yī)療資源的，本身醫(yī)療資源是稀缺資源，很難請(qǐng)過來，所有的醫(yī)院是爆滿的，我不建議開發(fā)商去動(dòng)75歲以上老人那一部分。但是，你可以完善住宅的功能。

寫字樓要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)，要靠收租掙錢，沒有這樣的企業(yè)去租的話，你蓋得再漂亮也是沒用的。購物的話，你商店的定位也不是在開發(fā)商手里能夠控制的，不確定的控制性在別人手里，哪里有空缺的需求住宅也可以去做，這是比較容易掙錢的。

尹寶志：站在第三方服務(wù)公司運(yùn)營(yíng)方的角度做了很多創(chuàng)新的設(shè)計(jì)。比如，去年做了一支收益型基金，我們擁有管理團(tuán)隊(duì)、前期定位，以及運(yùn)營(yíng)能力，現(xiàn)在我們也在和那支基金談新的合作模式，我們和基金之間做輕資產(chǎn)，主要是通過管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)，把基金項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)價(jià)值最大，在運(yùn)營(yíng)價(jià)值最大化之后，相對(duì)應(yīng)的使它的資產(chǎn)最大化。未來，我覺得這在可能是一個(gè)主要的方向，這是從商業(yè)地產(chǎn)來講。

曹少山：基金是不是幫開發(fā)商借新還舊，做這樣的事情？第一，開發(fā)商不要指望有解放軍來救，你們的錢到期了還不了，這說明你們當(dāng)時(shí)決策有失誤的成份，就要付出代價(jià)。一個(gè)理性的基金管理人，我要發(fā)掘一個(gè)好的管理團(tuán)隊(duì)，好的經(jīng)營(yíng)理念，不會(huì)拿好錢去換壞錢，不會(huì)干這樣的事情。所以，基金公司在選擇項(xiàng)目的時(shí)候，首先要看團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，項(xiàng)目本身的品質(zhì)等等，這些都是要綜合考慮的。

從項(xiàng)目角度退出，講技術(shù)層面，兩年期的、三年期的都有，短期的，委托貸款的都有，稍微兩年以上的基本上都是做成股權(quán)形式的，最后都是以股權(quán)溢價(jià)的形式退出，從技術(shù)層面上講肯定是這樣的。

蘇鑫：房地產(chǎn)行業(yè)與開發(fā)商、消費(fèi)者、政府相關(guān)，我們研究政府的心理，經(jīng)常請(qǐng)他們吃飯；我們研究政策走向，研究消費(fèi)者，看很多的報(bào)道，我們也研究金融合作伙伴，研究銀行，現(xiàn)在有信托，還有基金。那么，給大家一個(gè)提醒，他們也是這個(gè)行業(yè)的參與者，作為開發(fā)商要關(guān)注他們的對(duì)策、想法和特點(diǎn)，甚至關(guān)注他們行業(yè)的發(fā)展，這會(huì)給我們一些啟發(fā)，避免我們?cè)谧詈筮@一環(huán)節(jié)時(shí)出現(xiàn)問題。

RobertYoung：國(guó)內(nèi)的基金，我們完全沒有經(jīng)驗(yàn)，只能用我們?cè)诿绹?guó)做的房地產(chǎn)基金和各位做分享。

一個(gè)多月以前，上海房地產(chǎn)私募基金論壇里，我認(rèn)識(shí)了盛世神州的另外一個(gè)同事，我很驚訝，國(guó)內(nèi)的發(fā)行基金是2-3年，在美國(guó)如果沒有5+1+1就不敢做，最起碼要7年才敢做。為什么？

曹少山：在國(guó)外沒有2-3年做住宅基金的。 

RobertYoung：我們?cè)趺闯鰣?chǎng)呢？把老的樓改得好一點(diǎn)，把新的租客找進(jìn)來，這種情況常常從房地產(chǎn)證券化公司買過來，修好以后再賣給另外一個(gè)EIT。因?yàn)?，在美?guó)規(guī)定有多少收入一定要發(fā)股權(quán)出去。在美國(guó)，只要把它的價(jià)值增加，我們馬上重新貸款，把貸款的錢拿出來，就是我們自己的錢了，整個(gè)項(xiàng)目就沒有我們自己的錢了，已經(jīng)拿出來了。美國(guó)的稅率比較特別，我去貸款不需要賦稅，我們把錢都放在自己的口袋里面，他們都很清楚我們是怎么做的。另外一種方式是賣掉，增值以后賣掉，我們就走人，謝謝。 

蔡汝雄：到了最后退出時(shí)是處置資產(chǎn)還是借新還舊？這個(gè)項(xiàng)目合作已經(jīng)失敗了，是這么一個(gè)狀況，這時(shí)候應(yīng)該是一種市場(chǎng)行為、合同行為，應(yīng)該是根據(jù)各方利益最大化去考慮問題，在做決策的時(shí)候就要考慮這個(gè)問題。

從開發(fā)商的角度，你去找銀行的資金，去找信托的資金，去找金融機(jī)構(gòu)的資金，往往他們不是搞專業(yè)開發(fā)的，只是有資產(chǎn)概念來合作，由于種種原因形勢(shì)不好，產(chǎn)品定位失敗了，到了最后約定的期限沒有做好，金融機(jī)構(gòu)從它自身的利益來講，肯定是要處置你的資產(chǎn)。至于你去想辦法，另外找人過來接手，或者信托公司重新給你發(fā)行，這是另外可以商量的一件事，但不是必然的一件事。

反過來從基金角度或者從投資人角度來講，是要從系統(tǒng)性來考慮。首先，我們會(huì)專業(yè)的判斷這個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。第二，一開始測(cè)算他的現(xiàn)金流，國(guó)內(nèi)比較特殊，2-3年或者更長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)時(shí)候根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)肯定是要有現(xiàn)金流足夠退出的。再就是我們的服務(wù)要到位，在成本控制方面，我們要提供到位的服務(wù)，這也是開發(fā)商愿意和基金合作的一個(gè)原因。本身，我們是開發(fā)商出身，對(duì)項(xiàng)目的選擇有自己的專業(yè)判斷，到時(shí)候?qū)Ψ綄?shí)在償付不起，接手過來再開發(fā)的能力是我們具備的?；鸩皇亲约旱腻X，自己只是代投一部分，95%以上的資金是從社會(huì)募集來的，我一定要把這些人的利益放在首位，謝謝。

杜麗虹：關(guān)于基金錢的問題，我想說的是很多的地產(chǎn)商都是雷鋒，形勢(shì)好的時(shí)候敢于去借高利貸開發(fā)擴(kuò)張，在這個(gè)過程中也創(chuàng)造了就業(yè)，也給投資人創(chuàng)造了很高的回報(bào)，當(dāng)然如果他還得了的話。但是，最后的問題是他會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資回報(bào)率比借銀行、信托的錢收益率要低，現(xiàn)在很多信托的錢都在15%-25%的水平，地產(chǎn)商自己算帳回報(bào)率達(dá)不到這個(gè)水平。所以，很多地產(chǎn)商以為自己在玩命的擴(kuò)張，其實(shí)是在給信托公司、基金公司打工了，最后自己的財(cái)務(wù)價(jià)值受損了。