每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

地產(chǎn)集團(tuán)整體上市，無疑是上海房地產(chǎn)國(guó)資改革的另一重頭戲?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中華企業(yè)、中星地產(chǎn)以及地產(chǎn)集團(tuán)旗下的其他優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)合并，最終組成一個(gè)龐大的上海地產(chǎn)開發(fā)航母，成為投資者最為關(guān)注的內(nèi)容。

周轉(zhuǎn)速度拖累盈利能力

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的2013中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)榜單顯示，中華企業(yè)排名第144名，中星地產(chǎn)則排名178名。從上述排名來看，兩家公司的規(guī)模和實(shí)力非常接近，再加上地產(chǎn)集團(tuán)旗下其他的地產(chǎn)資源，一旦上海地產(chǎn)集團(tuán)整體上市成功，其實(shí)力顯然要比目前的中華企業(yè)實(shí)力強(qiáng)得多。從毛利水平來看，中華企業(yè)或是目前地產(chǎn)股中利潤(rùn)率最高的幾家地產(chǎn)公司之一。從2010年到2012年，中華企業(yè)連續(xù)三年的毛利率都達(dá)到了40%左右的水平，高于行業(yè)水平。

但高毛利并沒有為中華企業(yè)的股東帶來良好的股東回報(bào)。東方財(cái)富網(wǎng)根據(jù)中華企業(yè)2012年年報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算得出，其凈資產(chǎn)收益率僅為9.94%，還不到萬科的一半，低于行業(yè)平均水平。

中金公司研報(bào)稱，中華企業(yè)3季度單季度財(cái)務(wù)費(fèi)用1.8億元；公司凈負(fù)債率較年初提升55.9個(gè)百分點(diǎn)至208.6%，上述融資成本對(duì)中華企業(yè)來說顯然是偏高的。根據(jù)公司三季度報(bào)告，前9月中華企業(yè)的凈利潤(rùn)總額不過2.69億元。

中金公司預(yù)測(cè)，中華企業(yè)主要融資渠道以高成本信托為主，單季度的利息費(fèi)用在1.5億~1.8億元之間，高融資成本使得公司未來兩到三年難以獲得快速業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

然而，導(dǎo)致中華企業(yè)凈資產(chǎn)收益率偏低的原因，不僅有高額融資成本帶來的影響。存貨周轉(zhuǎn)速度偏低，同樣是導(dǎo)致中華企業(yè)凈資產(chǎn)收益率偏低的原因。據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)顯示，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率為1300、1400多天，而中華企業(yè)去年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高達(dá)3800多天。

或成國(guó)資地產(chǎn)整合平臺(tái)

周轉(zhuǎn)速度的放慢，不僅令公司的凈資產(chǎn)收益率下降，也加大了公司方面的資金壓力。

那么，為何中華企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度會(huì)比同行慢很多？

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，造成一個(gè)公司周轉(zhuǎn)速度慢的原因有很多，其中最為重要的是銷售和產(chǎn)品方面。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍則進(jìn)一步透露，周轉(zhuǎn)速度慢很多時(shí)候是企業(yè)有意為之。如果一個(gè)開發(fā)商拿地成本很低，而目前同區(qū)域的其他地塊價(jià)格已賣得非常貴了，在這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商通常會(huì)有惜售心理，不愿意快速賣房。

上述說法與目前中華企業(yè)的現(xiàn)狀很接近。盡管在過去三年時(shí)間，中華企業(yè)和旗下的古北集團(tuán)曾多次參加土地拍賣，但斬獲的新增土地非常少。在土地價(jià)格水漲船高，新增土地又少的情況下，中華企業(yè)顯然很難像萬科那樣采取高周轉(zhuǎn)的策略，將房屋平價(jià)銷售。

不過，公司方面否認(rèn)了上述觀點(diǎn)。中華企業(yè)稱，不存在不愿意犧牲利潤(rùn)率而導(dǎo)致降低周轉(zhuǎn)率的情況，對(duì)于存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較長(zhǎng)的問題，公司正在積極研究。公司方面強(qiáng)調(diào)，作為房地產(chǎn)企業(yè)，利潤(rùn)指標(biāo)始終是放在首位的。

在這樣的背景下，國(guó)資改革對(duì)中華企業(yè)來說就會(huì)有非常重要的意義。國(guó)泰君安研報(bào)稱，一旦國(guó)資啟動(dòng)改革，中華企業(yè)將迎來巨大利好。研報(bào)認(rèn)為，中華企業(yè)符合“大集團(tuán)、小公司”特征，大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)與公司存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，公司有望成為上海國(guó)資地產(chǎn)整合平臺(tái)。

事實(shí)上，一旦包括中星地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目并入到中華企業(yè)，后者的土地儲(chǔ)備有望迅速大幅增加。

記者統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年，中華企業(yè)在上海開發(fā)的項(xiàng)目總共有6個(gè)，總建筑面積達(dá)到160萬平方米。而中星集團(tuán)正在銷售中的住宅項(xiàng)目就達(dá)到6個(gè)，其中部分項(xiàng)目因?yàn)閾碛邢∪辟Y源而售價(jià)較高。

不過，能夠真正提升中華企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的，還是國(guó)資改革帶來的企業(yè)激勵(lì)機(jī)制的變化。蘭德咨詢公司總裁宋延慶告訴記者，此前國(guó)資委對(duì)央企的重組，曾經(jīng)促成很多房企負(fù)責(zé)人著重考慮凈資產(chǎn)收益率的提升。他們通過加速存貨周轉(zhuǎn)速度，降低售價(jià)的方式，來提升凈資產(chǎn)收益率，并獲得了不錯(cuò)的成功。