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上海

有的賣(mài)項(xiàng)目 有的借高息債部分房企面臨“保命還是保本”抉擇

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

如果拿2002年時(shí)的上海房地產(chǎn)50強(qiáng)和現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)作比較，可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)大部分企業(yè)如今都已經(jīng)消失了蹤影。即使當(dāng)年憑借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌項(xiàng)目叱咤風(fēng)云的瑞安房地產(chǎn)，如今也不得不發(fā)行高息票據(jù)以歸還債務(wù)。

至于同樣在當(dāng)年排名靠前的華麗家族、上海新梅等地產(chǎn)公司，如今則已慢慢淡出行業(yè)，而開(kāi)發(fā)了半島酒店這一著名地標(biāo)物業(yè)的盛高置地，在去年甚至已經(jīng)把整個(gè)公司賣(mài)給了綠地。

在中小企業(yè)處境艱難的同時(shí)，大公司的市場(chǎng)份額則日趨增長(zhǎng)?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄說(shuō)，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額日趨集中，大公司的優(yōu)勢(shì)未來(lái)將更趨明顯。

賣(mài)項(xiàng)目成部分房企出路/

6月3日，瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布，全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬發(fā)行5.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息9.625%，將于2019年到期。這一貸款利率大大高于今年2月瑞安發(fā)行的一項(xiàng)三年期總額25億元的優(yōu)先票據(jù)，后者的年息只有6.875%。

據(jù)稱，所得款項(xiàng)凈額用于償還將于短期內(nèi)到期的現(xiàn)有債務(wù)，余款則用作撥付集團(tuán)房地產(chǎn)或設(shè)備的資本開(kāi)支。瑞房方面進(jìn)一步表示，進(jìn)行票據(jù)發(fā)行旨在償還集團(tuán)現(xiàn)有債項(xiàng)及補(bǔ)充該集團(tuán)用作其擴(kuò)展及增長(zhǎng)計(jì)劃的資金。

另外，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地產(chǎn)償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，并產(chǎn)生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。

不可否認(rèn)的是，瑞安房地產(chǎn)從去年底開(kāi)始就一直處于“瘦身”狀態(tài)。

5月30日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其子公司已將杭州西湖天地項(xiàng)目全部售出，收購(gòu)方是金稻投資有限公司。對(duì)于這筆交易，瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)表示，公司的策略是通過(guò)出售非核心商業(yè)資產(chǎn)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及投資回報(bào)期。

去年12月，瑞安房地產(chǎn)發(fā)表公告稱，旗下全資子公司和中國(guó)人壽信托達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，向中國(guó)人壽信托出售興建中的上海商業(yè)物業(yè)，涉及金額約33.23億元。去年11月底，瑞安房地產(chǎn)與買(mǎi)方陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)訂立框架協(xié)議，出售重慶渝中區(qū)重慶天地企業(yè)天地2號(hào)的辦公物業(yè)及停車(chē)位，總代價(jià)24.12億元。

在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“今年全年商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)為人民幣50億元，我們將繼續(xù)尋求合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以擴(kuò)大盈利基礎(chǔ)及增加商業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。”

對(duì)此，有業(yè)界人士評(píng)論認(rèn)為，瑞安賣(mài)出項(xiàng)目是正確的決策，對(duì)于其他更小的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不賣(mài)項(xiàng)目加大現(xiàn)金流就是“等死”。根據(jù)以往的規(guī)律，每次出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，都會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)公司賣(mài)出項(xiàng)目的現(xiàn)象。有些房企甚至將以往高價(jià)拿下卻無(wú)力開(kāi)發(fā)的地塊直接賣(mài)出，如同制造企業(yè)賣(mài)出原料，圖的是“方便快捷”。

瑞安房地產(chǎn)尚且如此，其他銷(xiāo)售規(guī)模比瑞安房地產(chǎn)還要小的中小房企處境更為艱難。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人蔡衛(wèi)民觀察發(fā)現(xiàn)，很多中小房企從今年初開(kāi)始選擇撤退，逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將重心放到其他產(chǎn)業(yè)上。

2008年以來(lái)，華麗家族陸續(xù)拋售旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)，其中包括上海福地投資管理有限公司等4家子公司股權(quán)。2013年上半年，華麗家族宣布調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸從房地產(chǎn)行業(yè)退出，進(jìn)入其他領(lǐng)域。

上海新梅的處境與之相似，2013年底，公司計(jì)劃剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向文化傳媒領(lǐng)域，但這一計(jì)劃在2014年3月宣告失敗，公司前景不明朗。

上海樓市“冰凍預(yù)警”/

讓房地產(chǎn)企業(yè)感到生存壓力的是目前低迷的市場(chǎng)環(huán)境。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2014年5月，上海商品住宅成交量繼續(xù)走低，共計(jì)成交59.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌21.8%，同比下跌34.9%。當(dāng)月全市商品住宅新增供應(yīng)85.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15.5%，同比下跌36.6%。

從成交面積看，一手商品住宅成交量跌至2011年以來(lái)同期最低水平，是2013年以來(lái)除了春節(jié)月份外成交量最低的月份。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已經(jīng)跌破了60萬(wàn)平方米，一般樓市月成交低于50萬(wàn)平方米，就可視為冰凍期，因此5月樓市已經(jīng)進(jìn)入了“冰凍預(yù)警”的階段。而在接下來(lái)的6月，開(kāi)發(fā)商為了沖刺上半年業(yè)績(jī)，將面臨更嚴(yán)峻的去化壓力，6月新推的樓盤(pán)將與此前去化不佳的項(xiàng)目一起陷入更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，這或?qū)⑹沟媚壳吧虾３蹙咭?guī)模的降價(jià)潮在廣度和深度上都得到提升。

“現(xiàn)在很多中小房企的想法是，再不收縮就來(lái)不及了。”上海一家國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過(guò)去幾年許多開(kāi)發(fā)商盲目拿地，沒(méi)有做出準(zhǔn)確的預(yù)估，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候問(wèn)題被掩蓋，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，壓力開(kāi)始迫近。

據(jù)介紹，目前在上海這樣的一線城市，中小房企處境還不算最差，在紹興、蕭山等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于紡織等行業(yè)出口形勢(shì)不好，企業(yè)主沒(méi)有多余資金投資房地產(chǎn)，房產(chǎn)供應(yīng)過(guò)量、成交低迷的情況更為嚴(yán)重。

蔡為民告訴記者，很多中小房企在去年盲目樂(lè)觀，拿了大量土地，他們寄希望于用賣(mài)房的收入償還土地出讓金，但銷(xiāo)售的低迷讓這一計(jì)劃難以順利施行。

雪上加霜的是，資本市場(chǎng)極為敏感。上述房企高管告訴記者，現(xiàn)在房企要從銀行貸款做開(kāi)發(fā)幾乎是不可能的，而針對(duì)購(gòu)房者的住房貸款卻仍然嚴(yán)格。另?yè)?jù)記者了解，以往一些房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的合作合同作為保證，從銀行獲得貸款，但近期這類(lèi)貸款也被終止。

貸款搜索平臺(tái)融360近期報(bào)告顯示，在調(diào)查的21個(gè)城市中，首套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率1.1~1.2倍已是普遍現(xiàn)象，超過(guò)40%的銀行將利率上浮10%，部分甚至上浮達(dá)20%，明顯高于4月份水平。

部分房企存償債風(fēng)險(xiǎn)/

中小房企的飽受煎熬，一方面給有意并購(gòu)的房地產(chǎn)基金帶來(lái)機(jī)會(huì)，一方面也給之前向這些房企提供借款的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

“基金公司永遠(yuǎn)是在你最困難的時(shí)候出手，絕不會(huì)雪中送炭。如果在一家公司快破產(chǎn)的時(shí)候買(mǎi)項(xiàng)目，對(duì)他們來(lái)說(shuō)就是最成功的。”上述房企高管說(shuō)。

瑞安房地產(chǎn)沒(méi)有透露近期出售的西湖天地的交易價(jià)格，但據(jù)推測(cè)，在目前的行情下，價(jià)格不會(huì)很高。

蔡為民了解到，目前國(guó)內(nèi)眾多房企都處在資金嚴(yán)重缺乏的狀態(tài)下，市場(chǎng)上有大量的項(xiàng)目待轉(zhuǎn)讓?zhuān)罱鼣?shù)月，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓非常頻繁。另外，很多信托公司對(duì)房地產(chǎn)公司的要求越發(fā)苛刻，除了要求20%以上的高回報(bào)率之外，還會(huì)要求房企在一、二線城市有項(xiàng)目。

“中國(guó)前100強(qiáng)的房企中有不少缺錢(qián)的，可以說(shuō)除了央企、國(guó)企，其他公司都缺錢(qián)。”蔡衛(wèi)民說(shuō)。

蔡為民甚至預(yù)言，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)四種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)信托違約、樓盤(pán)降價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房產(chǎn)中介公司倒閉。對(duì)于基金來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)行情眼下還未見(jiàn)底，要到下半年，上海等一線城市價(jià)格降幅達(dá)10%~15%時(shí)，基金才可能會(huì)較大規(guī)模出手。

在項(xiàng)目和股權(quán)的交易過(guò)程中，目前買(mǎi)方的議價(jià)能力更強(qiáng)，因此開(kāi)發(fā)商面臨的是“保命還是保本”的選擇，決策存在失誤、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的中小房企將會(huì)經(jīng)歷一輪洗牌。

而對(duì)那些提供給房企借款的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，上述洗牌很可能會(huì)孕育一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，去年記者就曾報(bào)道過(guò)上海新江灣城、松江等地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)閭鶆?wù)到期無(wú)法償還，而給信托借款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的一系列負(fù)面影響。而在今年，這種中小房企到期不能償債的風(fēng)險(xiǎn)有可能繼續(xù)存在，甚至比去年更嚴(yán)重。

房企積極布局新領(lǐng)域/

面對(duì)愈發(fā)艱難的市場(chǎng)環(huán)境，中小房企的出路在哪？房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致一些房企通過(guò)各種途徑逐步退出房地產(chǎn)，而那些具有一定優(yōu)勢(shì)，只是存在暫時(shí)困難的房企，開(kāi)始在業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型。

融創(chuàng)對(duì)綠城的收購(gòu)提供了一種思路。宋衛(wèi)平將綠城出售后轉(zhuǎn)向新 “藍(lán)城”，不再?gòu)氖赂唢L(fēng)險(xiǎn)、資金需求龐大的全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是將精力集中于其擅長(zhǎng)的代建業(yè)務(wù)，以優(yōu)勢(shì)與同行合作。此外，上海的倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)并未受住宅市場(chǎng)的氣候影響，反而出現(xiàn)了機(jī)會(huì)。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)整幢收購(gòu)交易金額約為44億元，其中上海獨(dú)占九成。平均投資回報(bào)率高達(dá)6.7%。近期工業(yè)用地新政的出臺(tái)，將對(duì)上海工業(yè)土地和物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部主管高級(jí)董事羅瑾認(rèn)為，新政的出臺(tái)是因?yàn)樯虾＝ㄔO(shè)用地指標(biāo)迫近上限、土地使用效能亟待優(yōu)化，萬(wàn)科等龍頭房企都開(kāi)始積極布局這一領(lǐng)域。

一些房企嘗試通過(guò)服務(wù)、深化利用資源創(chuàng)造更大價(jià)值，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其中，大數(shù)據(jù)的運(yùn)用讓房企在拿地前有更精準(zhǔn)的判斷，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和配套上更令消費(fèi)者滿意?？傊科缶?xì)化運(yùn)作、升級(jí)轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢(shì)在必行。

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記者觀察

中小房企的出路在于模式創(chuàng)新

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

無(wú)論在經(jīng)濟(jì)界，還是在自然界，大型企業(yè)或者動(dòng)物，總會(huì)比中小型的企業(yè)或動(dòng)物來(lái)得更具優(yōu)勢(shì)，這是亙古不變的準(zhǔn)則。

目前，雖然銀行只向大企業(yè)提供開(kāi)發(fā)貸的策略，以及全國(guó)多數(shù)城市的市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大幅下滑現(xiàn)象，給中小地產(chǎn)商在短期內(nèi)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)上的困難，有些甚至已經(jīng)威脅到了企業(yè)生存的根本。但眼前的困難未必是一件壞事，中小房企有可能重新思考開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式，從而找到新的生存之道。

過(guò)去的三四年里，雖然有大批的中小地產(chǎn)商因?yàn)槿谫Y成本和土地成本的高企，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)削薄，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化而慢慢退出房地產(chǎn)行業(yè)。但也有一小部分企業(yè)逆勢(shì)而上，適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，由小變大。

收購(gòu)綠城的融創(chuàng)就是一個(gè)例子。要知道，就是在上市的2010年，融創(chuàng)的銷(xiāo)售額也不過(guò)只有84億元。而當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售額超百億的房企已有近20家。融創(chuàng)當(dāng)時(shí)在全國(guó)的房企中也只能算是家“中小企業(yè)”，但通過(guò)合作，融創(chuàng)借助國(guó)企、央企力量獲得了低廉的項(xiàng)目融資成本，借助綠城、方興的力量，豐富了自己的高端產(chǎn)品線，利用自身強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力，最終在短短四年里成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一線房企。

同樣，陽(yáng)光城、旭輝、泰禾等福建房企，也是通過(guò)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略等方式，在短短幾年內(nèi)完成了銷(xiāo)售額的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

上述這些案例告訴我們，盡管房地產(chǎn)行業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不如已經(jīng)過(guò)去的“黃金十年”那么美好，但也并不代表中小企業(yè)只有死路一條。

最根本的是，企業(yè)能夠及時(shí)進(jìn)行模式創(chuàng)新，根據(jù)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面的發(fā)展趨勢(shì)，在行業(yè)內(nèi)開(kāi)創(chuàng)全新的經(jīng)營(yíng)模式。

比如，朗詩(shī)、三湘借助于國(guó)家發(fā)展綠色科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)的政策，積極發(fā)展具備高科技含量的地產(chǎn)特斯拉；又比如，一些房企在海外市場(chǎng)找到了屬于自己的天地；也有一些企業(yè)利用對(duì)土地和行業(yè)的熟悉，發(fā)展房地產(chǎn)基金，投資優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，為投資者創(chuàng)造更多的收益；還有企業(yè)從事物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，獲取了可觀的收益。

對(duì)于中小地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也許眼前的經(jīng)營(yíng)困境，讓它們不得不賣(mài)掉部分項(xiàng)目，有的甚至要退出房地產(chǎn)行業(yè)，但也給它們打開(kāi)了另一片前景更為廣闊的天地，假以時(shí)日，這些企業(yè)未必不會(huì)在新的領(lǐng)域迅速成長(zhǎng)為行業(yè)龍頭。

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建中小房企生存樣本：龍巖長(zhǎng)汀商會(huì)會(huì)長(zhǎng)高息借貸后失聯(lián)

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自福建

在5月23日的融創(chuàng)收購(gòu)綠城新聞發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平說(shuō)，比起房地產(chǎn)業(yè)排名前30的企業(yè)，中小地產(chǎn)商處境更為艱難，拿不到銀行貸款。身為浙江省房地產(chǎn)商會(huì)最資深副會(huì)長(zhǎng)的宋衛(wèi)平，對(duì)這些企業(yè)的情況知之甚深?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者以福建省為樣本，調(diào)查了解到，部分地方中小房企已經(jīng)出現(xiàn)了老板因?yàn)榍穫狡跓o(wú)法償還 “跑路”的現(xiàn)象。

日前，福建閩西地區(qū)的龍巖市爆發(fā)了一起小開(kāi)發(fā)商“卷款”跑路事件。據(jù)債權(quán)人律師的不完全統(tǒng)計(jì)，該開(kāi)發(fā)商涉及民間借款超過(guò)8億元，借貸網(wǎng)絡(luò)涉及人數(shù)達(dá)“幾百上千人”。據(jù)線索人爆料，該開(kāi)發(fā)商或因無(wú)法籌集足夠資金撬動(dòng)當(dāng)?shù)匾惑w量巨大的重點(diǎn)項(xiàng)目而出逃。

根據(jù)福建省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該省的房屋銷(xiāo)售面積從2013年4月以來(lái)同比增幅持續(xù)下降，到今年前4月同比增幅首次降為負(fù)數(shù)，與此相對(duì)的是2013年4月同比增幅高達(dá)142.1%。

不僅是小型房企生存艱難，就連房地產(chǎn)50強(qiáng)排行榜中的福建上市房企也不得不面臨轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資的現(xiàn)實(shí)。

案例1

：民間融資達(dá)數(shù)億/

最近一個(gè)月來(lái)，龍巖街頭巷尾都在談?wù)摦?dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商黃水木跑路事件。作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性項(xiàng)目世紀(jì)天成商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商以及龍巖新羅區(qū)公園式地產(chǎn)“巨筑”的操盤(pán)手，天成房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)黃水木的“跑路”既讓人意外，又帶有預(yù)警意味。

龍巖市是福建省內(nèi)近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年龍巖中心城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還未突破50億元，為47.24億元，2013年則躍升至破百億。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)土地購(gòu)置費(fèi)也從7.59億元躍升至2013年的40億左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查獲悉，龍巖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅飆升的背后，是中小開(kāi)發(fā)商靠大量高成本民間借貸撐起來(lái)的虛假“景氣”。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大幅下滑，曾經(jīng)的投資火熱，很快就變成“空中樓閣”。

身兼龍巖長(zhǎng)汀商會(huì)會(huì)長(zhǎng)職務(wù)的黃水木，在龍巖當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界小有名氣，旗下龍巖天成房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱龍巖天成）開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的龍巖世紀(jì)天成廣場(chǎng)，算得上地標(biāo)性質(zhì)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，被認(rèn)為是“運(yùn)作相當(dāng)成功”。

一份由投行提供的信托計(jì)劃顯示，截至2013年11月底，龍巖天成的資產(chǎn)質(zhì)量還很“健康”。資料顯示，資產(chǎn)總額19.31億元，負(fù)債總額6.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率為34.46%。負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，流動(dòng)負(fù)債3.72億元，占負(fù)債比重為55.92%，其中，應(yīng)付賬款1.50億元，占流動(dòng)負(fù)債的比重為40.35%；其他應(yīng)付款1.95億元，占流動(dòng)負(fù)債比重為52.36%；非流動(dòng)負(fù)債2.93億元，均為公司長(zhǎng)期借款。

憑借上述“健康”的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，這家公司曾計(jì)劃以 “世紀(jì)天成廣場(chǎng)的租賃收益”募集4.16億元，用于世紀(jì)天成廣場(chǎng)建設(shè)尾款支付、裝修及環(huán)境改造。

但是，在看似“健康”的財(cái)務(wù)背后，龍巖天成卻有著驚人的民間借貸。

“他運(yùn)用商會(huì)會(huì)長(zhǎng)身份，以需要支付澳洲風(fēng)情園地價(jià)款的理由通過(guò)民間借貸融資。”前期介入調(diào)查的債權(quán)人律師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，龍巖長(zhǎng)汀商會(huì)成員就有不少借出了千萬(wàn)為單位的資金，此外黃水木動(dòng)用了全公司力量，建立由上至下龐大的借貸網(wǎng)絡(luò)。

債權(quán)人律師對(duì)記者表示，警方已經(jīng)確認(rèn)黃水木失聯(lián)。5月28日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在龍巖世紀(jì)天成廣場(chǎng)看到，政府已經(jīng)組織設(shè)立債權(quán)人登記中心。

一位債權(quán)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不少債主都是黃水木以開(kāi)發(fā)澳洲風(fēng)情園項(xiàng)目為名進(jìn)行借款，且黃水木發(fā)動(dòng)整個(gè)天成公司的員工向外借錢(qián)，部分借款月利息高達(dá)8分，甚至還有最近的，借款期限短至1～2個(gè)月的。根據(jù)債權(quán)人律師的不完全統(tǒng)計(jì)，上述公司的民間借貸總額超過(guò)8億元，而據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)此前的報(bào)道，上述民間借貸的規(guī)模達(dá)到10多億。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，福建房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位情況中的國(guó)內(nèi)貸款部分總量占整個(gè)資金比重只有14%，低于全國(guó)21%的占比。一方面這說(shuō)明福建跟全國(guó)其他地區(qū)相比，民間融資的運(yùn)用更為發(fā)達(dá)，也同時(shí)意味著更高的融資風(fēng)險(xiǎn)。

案例2

：轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資/

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安曾在2013年業(yè)績(jī)會(huì)上，介紹福建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)說(shuō)，銀行開(kāi)發(fā)貸主要向前幾大開(kāi)發(fā)商傾斜，如果不是央企、國(guó)企、上市企業(yè)，基本上拿不到銀行的資金。

事實(shí)上，禹洲地產(chǎn)目前也正處于困境。

禹洲股東會(huì)后，管理層在媒體采訪時(shí)表示，截至5月中旬，禹洲地產(chǎn)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的30%，禹洲地產(chǎn)今年設(shè)定的銷(xiāo)售目標(biāo)為132億元。去年同期，禹洲地產(chǎn)已完成當(dāng)年銷(xiāo)售目標(biāo)70%。

禹洲地產(chǎn)公告顯示，2014年前四個(gè)月，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累積銷(xiāo)售金額實(shí)際為29.10億元，同比去年同期44.15億元，下降34%；累積銷(xiāo)售面積為246731平方米；平均銷(xiāo)售價(jià)格為11796元/平方米。累計(jì)的認(rèn)購(gòu)未簽約金額約為11.32億元。

2014年推盤(pán)明細(xì)顯示，禹洲中央海岸三期項(xiàng)目上半年計(jì)劃推出住宅50454平方米，全年計(jì)劃推出136943平方米。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化僅僅2～3成，被認(rèn)為是“賣(mài)得不好”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要的原因是項(xiàng)目定價(jià)太高，性價(jià)比不足。

禹洲另一云廈門(mén)島內(nèi)項(xiàng)目云頂國(guó)際在4月開(kāi)盤(pán)時(shí)，售價(jià)也達(dá)到了38000元/平方米，遠(yuǎn)高于近日開(kāi)盤(pán)的島內(nèi)剛需項(xiàng)目31000元/平方米的售價(jià)。

為了解決開(kāi)發(fā)資金所需，禹洲地產(chǎn)在4月通過(guò)兩度出讓股權(quán)獲得11.1億元注資。

4月16日，禹洲地產(chǎn)公告稱，其全資附屬公司及孫公司福建盈豐和福建大世界華夏與合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲訂立增資協(xié)議。根據(jù)增資協(xié)議，福建大世界華夏注冊(cè)資本將由5億元增加至11.1億元，而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲將各自向福建大世界華夏注入3.05億元，各持有其27.5%股權(quán)，福建大世界華夏將不再為禹洲地產(chǎn)的附屬公司。禹洲地產(chǎn)稱，該項(xiàng)增資出于發(fā)展福州禹洲·東方威尼斯項(xiàng)目的資金需求。

隨后，禹洲地產(chǎn)于4月17日公告稱，其全資附屬?gòu)B門(mén)禹洲集團(tuán)地產(chǎn)、全資附屬?gòu)B門(mén)貴豐、廈門(mén)禹洲海景城房地產(chǎn)及中信信誠(chéng)資產(chǎn)管理訂立增資協(xié)議。中信信誠(chéng)同意向海景城房地產(chǎn)作出5億元的投資，增資完成后，中信信誠(chéng)持股20%，禹洲地產(chǎn)持股由100%攤薄至80%。投資將由廈門(mén)禹洲海景城房地產(chǎn)用發(fā)展禹洲·中央海岸三期。

案例3

：資產(chǎn)作價(jià)2.2折 借“殼”借款/

由于無(wú)法通過(guò)正常的渠道獲得借款，福建的很多中小房企會(huì)用借“殼”借款——通過(guò)非地產(chǎn)公司的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目向銀行融資，而實(shí)際抵押物則為該地產(chǎn)公司資產(chǎn)包。

福建某地的一實(shí)業(yè)公司（非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）在2012年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，利潤(rùn)達(dá)20億元，系銀行系統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)客戶。在該公司目前的“業(yè)務(wù)”占比中有相當(dāng)一部分是借“殼”貸款。

該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人聶東（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，最近一年內(nèi)，至少有20多家企業(yè)企圖借殼借款。這些借“殼”借款的公司基本都是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特點(diǎn)是規(guī)模較小，且是最近兩年新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，前期在做實(shí)業(yè)方面積累了一定的資金，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)賺錢(qián)越來(lái)越難，于是轉(zhuǎn)投地產(chǎn)。

聶東提供的一份資料顯示，福建三明某地的一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商富源（化名）地產(chǎn)，原先是做建材生意，2011年正式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)，富源也遭遇了融資困境。

材料顯示，富源2012年開(kāi)發(fā)的一地產(chǎn)項(xiàng)目總投資3.2億元，其中自有開(kāi)發(fā)資金約1億元，計(jì)劃通過(guò)銀行融資2.2億元。其中用于拿地的資金為6000萬(wàn)元。根據(jù)富源測(cè)算，該項(xiàng)目計(jì)劃建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商業(yè)部分，其余為自持物業(yè)，包括酒店和商業(yè)。富源計(jì)劃在2014年4月開(kāi)始銷(xiāo)售。不過(guò)在開(kāi)始銷(xiāo)售之前，富源就遇到問(wèn)題，計(jì)劃通過(guò)銀行融資的部分并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，除了通過(guò)小貸公司籌集了5000萬(wàn)元和其他借款1750萬(wàn)元之外，富源沒(méi)辦法融到更多資金，同時(shí)財(cái)務(wù)成本也超出了預(yù)期，在總支出中增加了3000萬(wàn)元。盡管距離獲得預(yù)售還有幾個(gè)月時(shí)間，但富源急需下融資來(lái)持續(xù)工程開(kāi)發(fā)。

“眼下房地產(chǎn)行業(yè)低迷，三四線城市的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯，愿意借錢(qián)的人并不多。”聶東表示，最后在雙方協(xié)商之后，富源竟以整個(gè)資產(chǎn)包按2.2折作價(jià)進(jìn)行抵押借款。“一般行業(yè)在建工程是按照4.5～6折進(jìn)行打折。”聶東表示，一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目可能獲得更好的折扣，然而以2.2折進(jìn)行抵押融資的確實(shí)罕見(jiàn)。

億翰智庫(kù)上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東說(shuō)，這些企業(yè)多以貿(mào)易等公司名義借款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)收縮，銀行的借款就有到期無(wú)法償還的可能性，進(jìn)而孕育金融風(fēng)險(xiǎn)。