每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

去年，當(dāng)幾乎所有房企都把資金砸向一二線城市之際，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在張家港考察，他意外地發(fā)現(xiàn)，這個(gè)在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣級(jí)市排名前列的城市房?jī)r(jià)一直保持平穩(wěn)，供求關(guān)系穩(wěn)定，也沒(méi)有太激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，雖然房屋售價(jià)不高，但土地成本也很低，是一個(gè)較穩(wěn)妥的投資去向。

在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程中，三四線城市的長(zhǎng)期投資前景毋庸置疑。一方面，對(duì)于行業(yè)本身而言，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化背景下，一二線城市必然是調(diào)控政策主要的對(duì)象，相比之下，在三四線城市企業(yè)可以操作的空間將大得多；另一方面，從國(guó)家政策而言，“新型城鎮(zhèn)化”已經(jīng)成為本屆政府未來(lái)十年工作的重中之重，屆時(shí)政策的傾斜和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移必定將為中小城市的發(fā)展帶來(lái)助推作用。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的地級(jí)市總量為288個(gè)，剔除30多個(gè)一二線城市后，仍然有高達(dá)250多個(gè)地級(jí)市。面對(duì)如此龐大的市場(chǎng)，如何辨別風(fēng)險(xiǎn)、挖掘機(jī)會(huì)是房企投資成敗的關(guān)鍵。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合克而瑞、世聯(lián)地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)研究報(bào)告，結(jié)合供求關(guān)系、人口流入與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?，試圖為房企尋找下一個(gè)投資熱點(diǎn)區(qū)域。

首選供求平衡型城市/

“目前三四線城市普遍存在的問(wèn)題是供過(guò)于求，因此供求關(guān)系是首先考慮的因素，尤其是部分城市由于前幾年投資過(guò)熱，新增供應(yīng)需要未來(lái)幾年的時(shí)間去消化，這類城市必須堅(jiān)決予以回避。”歐陽(yáng)捷告訴記者。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《從中長(zhǎng)期及短期供求看40個(gè)大中城市的投資機(jī)會(huì)》報(bào)告，近年來(lái)多數(shù)大中城市商品住宅開工量大于銷售量，開工規(guī)模與銷售規(guī)模差值越大，形成的庫(kù)存規(guī)模將越大。以中長(zhǎng)期住宅供需比 （商品住宅新開工/銷售）觀察，南寧、海口、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南昌、鄭州、烏魯木齊供需比小于1，低于40個(gè)大中城市1.32的平均值，此類城市市場(chǎng)供需基本平衡，庫(kù)存去化能力較強(qiáng)。與之相對(duì)，溫州、呼和浩特、蘭州、北海、寧波供需比在2以上，這些城市新增供應(yīng)量遠(yuǎn)超市場(chǎng)消化能力，需警惕供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

此外，土地供應(yīng)量是否與人口規(guī)模相匹配也能反映中長(zhǎng)期供求關(guān)系的趨勢(shì)。上述報(bào)告顯示，以土地供應(yīng)量與人口規(guī)模比較，?？凇⒏Ｖ荨⑻晖恋爻山幻娣e與人口規(guī)模相當(dāng)城市相比均處于較低水平，中長(zhǎng)期來(lái)看土地去化壓力較小。銀川、西寧常住人口規(guī)模在200萬(wàn)以上，土地成交量遠(yuǎn)大于人口規(guī)模相當(dāng)城市海口；此外，蘭州、貴陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)等城市近三年土地成交規(guī)模較高，這些城市土地供應(yīng)相較其人口規(guī)模較為龐大，未來(lái)需警惕供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

除了供求關(guān)系，歐陽(yáng)捷告訴記者，城市人口的增長(zhǎng)是決定該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，只有人口呈現(xiàn)凈流入的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)才有投資的潛力，對(duì)于人口凈流出的城市要高度警惕。

價(jià)值線數(shù)據(jù)中心發(fā)布的 《中國(guó)財(cái)力50強(qiáng)城市人口吸引力排行》顯示，該機(jī)構(gòu)選取了2013年中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市，對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中，東莞、佛山、無(wú)錫、鄭州、泉州、溫州、嘉興、太原、常州等三線城市人口凈流入超百萬(wàn)，成為城市人口凈增長(zhǎng)最多的城市。

“我們發(fā)現(xiàn)有些城市一直保持人口凈流入的狀態(tài)，比如說(shuō)常州，雖然近年來(lái)該市房地產(chǎn)投資有點(diǎn)過(guò)熱，導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求，但是如果把目光放遠(yuǎn)一點(diǎn)，常州以中國(guó)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈為依托，隨著區(qū)域一體化格局的形成，常州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)將受到越來(lái)越大的帶動(dòng)作用，由此帶來(lái)的新增人口會(huì)把這些短期過(guò)剩的庫(kù)存消化掉，所以這類型城市仍存在中長(zhǎng)期機(jī)會(huì)。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

重視城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展/

供求關(guān)系、人口流入只是表象，城鎮(zhèn)化發(fā)展還必須依托產(chǎn)業(yè)布局與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在歐陽(yáng)捷看來(lái)，通過(guò)開工量、土地供應(yīng)等歷史數(shù)據(jù)推測(cè)前景仍有局限性，支撐房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的基礎(chǔ)是城市人口與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)兩大因素，當(dāng)房地產(chǎn)供給與人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的市場(chǎng)需求相協(xié)調(diào)時(shí)，才能形成房?jī)r(jià)合理上漲、市場(chǎng)規(guī)模有效擴(kuò)大，才是具有投資價(jià)值的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

世聯(lián)行和上海同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所聯(lián)合制作了《城市房地產(chǎn)投資價(jià)值研究——分化市場(chǎng)中的價(jià)值探尋》，該報(bào)告選取了120個(gè)地級(jí)及以上城市作為研究樣本，覆蓋了東中西部逾20個(gè)城市群，主要從城市人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)特征三方面入手構(gòu)建城市房地產(chǎn)投資價(jià)值指數(shù)的指標(biāo)體系。最終的評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、貴陽(yáng)、太原、無(wú)錫、珠海、福州、昆明、佛山、煙臺(tái)、徐州等共27座三線城市被評(píng)為潛力型城市。

其中，徐州與長(zhǎng)沙由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)均邁入快速發(fā)展階段，城市的區(qū)域地位決定其市場(chǎng)具備進(jìn)一步拓展的空間，最有機(jī)會(huì)成為領(lǐng)先型城市；珠海、常州、南昌等9座城市已經(jīng)擁有較好的人口規(guī)模與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚能力，盡管市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的供過(guò)于求，但仍不可低估其發(fā)展?jié)摿Γ换葜?、佛山、煙臺(tái)、東莞等11座城市則存在過(guò)度供應(yīng)消耗未來(lái)市場(chǎng)潛力的特征，能否有效控制市場(chǎng)供應(yīng)并去化存量，成為這些城市保持投資價(jià)值的關(guān)鍵，否則極有可能變成風(fēng)險(xiǎn)型城市。

“當(dāng)然，判斷城市潛力的標(biāo)準(zhǔn)并非一成不變，產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)對(duì)于一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能會(huì)帶來(lái)巨大的變化?！睔W陽(yáng)捷向記者表示，“城市投資的布局必須具備前瞻性眼光，最好能提前布局，不要等到大家都看到機(jī)會(huì)的時(shí)候才進(jìn)去，否則很有可能從藍(lán)海變成紅海?！?/p>