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每經(jīng)記者 吳若凡

上海市公布的“十三五”規(guī)劃建議（以下簡稱“建議”）中明確提出，“十三五”期間上海將牢牢守住人口、土地、環(huán)境、安全這四條城市發(fā)展的底線，逐年減少建設用地增量，使規(guī)劃建設用地總量實現(xiàn)負增長。即到2020年要守住3185平方公里的紅線，這一紅線比此前的規(guī)劃目標，土地供應量再次減少了41平方公里。

在這一背景下，盤活存量房屋和土地資源，發(fā)展城市更新業(yè)務會有很好的機會。2016年初在新三板掛牌的翌成創(chuàng)意就是這樣一家致力于城市更新業(yè)務的公司，其主營業(yè)務包括對承租的老建筑進行設計并改造成創(chuàng)意園區(qū)、服務式辦公樓和服務式公寓。

一個現(xiàn)實是，目前市場上開展類似業(yè)務的公司很多，品牌知名度較低，又沒有轟動性代表案例的翌成創(chuàng)意，如何能在激烈的市場競爭中，快速擴增規(guī)模？

機會好，但競爭激烈

根據(jù)翌成創(chuàng)意公開轉讓說明書顯示，公司租賃收入占主營業(yè)務收入的比重一直保持在90%以上，為公司最主要的收入來源， 2014年增長率為60.89%，實現(xiàn)了2014年全年營業(yè)收入的50.11%。公司營業(yè)收入主要來源于主營業(yè)務即租賃收入及其配套服務，其他業(yè)務收入為咨詢收入。

睿翼德執(zhí)行董事陳麗琳指出，二房東生意常規(guī)模式是用很低的成本將一些老舊建筑進行改造進而提高租金，而面對激烈的市場競爭，就必須在原有的場景和功能上進行升級改造，注入一些創(chuàng)新的元素?，F(xiàn)在的客戶對于服務的需求會高一點。

陳麗琳表示，對于翌成這樣的創(chuàng)業(yè)型公司在初期必須要將自己的產(chǎn)品做出特色，當把品牌效應豎立起來，品牌使用流量打通之后，就是倍數(shù)增長，這和互聯(lián)網(wǎng)公司前期燒錢是一個道理。

截至2015年5月31日，公司項目可出租面積57981.78平方米，公司3個園區(qū)和7個服務式辦公樓項目的日租金均價為6.02元/平方米/天，高于同類地段非此類物業(yè)的收費，同時，公司運營的12個項目的平均出租率為88%。公司目前正在運營的項目共12個，主要為辦公樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

翌成創(chuàng)意董事總經(jīng)理沈敏愷告訴記者，公司的商業(yè)模式是通過租賃那些有增值空間的建筑物，重新進行市場定位和設計，通過改建配套硬件設施、重塑建筑風格和形象，完善內(nèi)外部裝修，而后高價轉租，其中的租金價格差就是公司的利潤。

億翰中國董事長陳嘯天說，目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等領域有很好的開拓機會。上海園區(qū)和廠房供應量比較大，而“雙創(chuàng)”的大環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)對于辦公的需求也比較大。企業(yè)有機會通過將部分老廠房改造，來實現(xiàn)盈利。

只不過，目前市面上類似于創(chuàng)客空間這樣的創(chuàng)意辦公已經(jīng)供過于求。創(chuàng)意文化行業(yè)為新式管理型辦公樓、精品創(chuàng)意園和設計型服務式公寓租賃和商務服務業(yè)，目前產(chǎn)業(yè)生命周期已經(jīng)從起步期向成長期過渡。目標客戶群體對于辦公、社交、生活需求較之前有明顯提升，但是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的研發(fā)卻還比較落后。

業(yè)內(nèi)人士表示，真正具有核心競爭力不是空間而是背后的服務。由于市場競爭激烈，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的運營者，必須對自己運營的空間，不斷注入創(chuàng)新元素，在功能有所創(chuàng)新，設計一些創(chuàng)新的場景設計，做科技化、主題化的產(chǎn)品，才能滿足新興創(chuàng)業(yè)人群的需求。

未來的兩項重要任務

資料顯示，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一個投資回收周期較長的業(yè)務。翌成創(chuàng)意在創(chuàng)業(yè)最初幾年，并沒有盈利。招股說明書顯示，公司在2013年度凈資產(chǎn)為負，2014年度和2013年度凈利潤為負。

由于項目開發(fā)初期需要投入較高的改造和裝修工程款，而項目施工需要一定的周期，施工完成后也尚需半年到一年的招商周期才能使項目產(chǎn)生穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流，導致企業(yè)在新增開發(fā)項目時期的毛利率較低，且資產(chǎn)負債率較高，存在一定的流動性風險。

陳麗琳告訴記者，翌成的改造模式本質是在做微創(chuàng)新，即將“石盒”改造成一個具有創(chuàng)意價值的產(chǎn)品，可能是辦公，也可能是公寓，但這都是在原有基礎上完成，因此還是要遵循實際的商業(yè)規(guī)則。在完善模式的過程中，必須要有自己的核心產(chǎn)品，這對于每一個方案的運營者和開發(fā)者都是很重要的。

與此同時，鑒于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園競爭的激烈，翌成還需要提升品牌影響力，盡早開發(fā)出一些有市場影響力的知名案例開拓市場。這樣才能幫助公司快速找到優(yōu)質的項目并加以開發(fā)利用，將翌成的創(chuàng)意辦公室以及公寓等產(chǎn)品推廣到市場。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波