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每經記者 吳若凡

消費者莊先生和黃先生在上海鏈家的購房遭遇，把鏈家金融業(yè)務推到風口浪尖。加之剛剛引起軒然大波的鑫琦投資兌付危機，都讓我們不得不重視地產金融領域的風險。

本期房產周刊選取部分地產類互聯網金融產品進行風控測評，以便了解這些金融產品的抗風險能力。此次測評主要從三個維度進行。第一，P2P渠道獲得的各類資金，將會被企業(yè)運用到哪里？第二，一旦出現貸款違約，放貸企業(yè)能否將抵押品迅速變現？第三，這些理財產品所標榜的收益率，實現的可能性有多大？

猴年之初，鑫琦投資遭遇兌付危機，這在整個地產金融領域引發(fā)軒然大波。由于風控措施不到位，資金管理不嚴格，地產金融領域目前存在不少高風險金融理財產品，稍有風吹草動，或將出現兌付危機。

2月23日，上海市消保委對消費者經常使用的網上房產中介交易體察進行通報。兩起案例中，消費者莊先生和黃先生在鏈家購房的遭遇，不僅讓鏈家處于風口浪尖，更將鏈家在金融領域的產業(yè)鏈推到了前臺?！睹咳战洕侣劇酚浾卟殚嗘溂夜倬W發(fā)現，鏈家金融大致分為三類：一類是鏈家理財，一類是鏈家的金融產品，還有一類是鏈家資金監(jiān)管業(yè)務。

兄弟公司相互擔保？

記者從鏈家官網了解到，其理財業(yè)務就是P2P業(yè)務，通過融資方式來實行資金交易，資金來源主要有三部分：一個是鏈家自有資金，這主要來源于鏈家員工，此外就是在鏈家的P2P平臺上的各種標的融資。

一位長期從事P2P法律研究的人士告訴《每日經濟新聞》記者，該資金流向并不公開，資金流向哪里其實并不清楚，只知道是P2P產品，但沒有產品的具體用途以及借款人的信息，所以資金款項是否確實用于他們的金融產品無法得知。

根據鏈家官網的介紹，這些資金均用在了鏈家的各項房屋交易上。具體情況則體現在鏈家的金融產品上，大致可分為三類：一是贖樓，業(yè)主賣房遇到銀行按揭貸款未還清的情況，鏈家出資將銀行貸款還清贖樓；二是尾款墊資，買房客戶已經向銀行申請貸款，但因審批流程等問題不能及時拿到貸款，而與業(yè)主簽約到期需付款，鏈家向其墊資；三是過橋貸款，業(yè)主買房同時需賣房集資，但買賣時間可能并不合拍，業(yè)主可以把房子向鏈家抵押貸款。

一位熟悉理財業(yè)務的中介人士告訴記者，贖樓主要是解決業(yè)主還款問題，尾款墊資是過完戶以后，買家拿到產權證，作抵押登記，才能放款給業(yè)主。

鏈家的資金監(jiān)管業(yè)務在外界看來也有些奇怪。一位法律界人士向記者表示，首先，鏈家有類似于支付寶的第三方支付平臺理房通。資料顯示，北京理房通支付科技有限公司是鏈家集團旗下第三方支付平臺，于2014年7月獲得中國人民銀行頒發(fā)的《支付業(yè)務許可證》，也是目前國內唯一一家持牌房屋擔保支付平臺。

業(yè)內人士介紹稱，鏈家理房通的主要功能類似于淘寶的支付寶，購房者預付的定金與購房首付款被理房通凍結在第三方賬戶，直到房屋過戶結束后才將資金解凍，轉給賣房客戶，避免出現因房屋產權問題導致買方客戶無法過戶，或因買方客戶購房資金不夠，致使賣方客戶“錢房兩失”等現象的出現。

一般而言，銀行監(jiān)管模式是買房人把錢給銀行，銀行在一切購房手續(xù)完成后將錢打給出售方。業(yè)內人士表示，資金監(jiān)管三方足矣，一般是交易雙方和第三方平臺。而一位接近鏈家理財的業(yè)內人士告訴記者，鏈家的資金監(jiān)管模式是四方合同：理房通（平臺）、中融信（擔保公司）和交易雙方。具體流程是購房人先對理房通賬戶進行充值，然后自行將錢轉到中融信在理房通的賬戶里，理論上說，這筆錢是凍結狀態(tài)，但現在這筆資金轉到了中融信的賬戶之后就完成了第三方支付業(yè)務。需要指出的是，交易雙方放在理房通的資金，鏈家不支付任何利息。

上述業(yè)內人士告訴記者，在實際操作過程中，當購房者的錢進了理房通之后，轉而又進入了中融信的賬戶，這個錢就是中融信的了，理論上中融信就可以花這筆錢。

鏈家理財真正盈利的地方正是在此，據其官網顯示，鏈家60天“定期寶”的收益率是6.4%左右，以首付貸為例，其年化利率高達24%，轉化到月之后，鏈家每筆貸款的息差大概在1.5個百分點左右，而根據有關機構測算，消費者在整個買房交易流程中，資金在中融信的平均停留時間達55天。

根據《非金融機構支付服務管理辦法》規(guī)定，作為第三方支付機構是不能動用監(jiān)管方賬戶資金的，這里指的是在支付過程中不能動用，但當用戶把錢轉到中融信之后，中融信的資金池里的錢可以流向任何地方，因為在央行監(jiān)管來看，從用戶將錢打到理房通之后，兩筆交易已經完成。

鏈家理財的網站上，幾乎所有產品都是由中融信擔保提供本息保證。根據工商登記資料顯示，中融信擔保的唯一股東就是北京鏈家房地產經紀有限公司。2015年12月28日出臺的《網絡借貸信息中介機構業(yè)務活動管理暫行辦法（征求意見稿）》第三章第十條規(guī)定，網絡借貸信息中介機構禁止向出借人提供擔保或者承諾保本保息。

風控就是保證公司回款？

2月23日，上海市消保委對消費者經常使用的網上房產中介交易體察進行通報。其中有兩個案例涉及上海鏈家。2016年1月9日，莊先生通過鏈家與出售方簽訂《房地產買賣居間協議》。當他支付80萬元定金后，卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因該房屋不僅“背”著公積金貸款，還被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬元貸款，用來購買其他房屋。黃先生的遭遇則是在購買一套被鏈家稱為“有按揭貸款”的400萬元房屋過程中，到簽訂合同時才發(fā)現所謂“按揭”竟是總價340萬元的抵押。為推進交易，得先幫房東還抵押。鏈家表示可以借錢給黃先生，把這個房產繼續(xù)交易下去。

這兩個案例中，雖然未有明確證據表明鏈家墊資的資金來源，但至少，鏈家的這筆墊資款還是存在一定風險。

無論是金融產品的抵押登記還是借款，房屋交易雙方向某一個個人辦抵押登記，一旦經紀人有不誠信的情況，或者已經離職，可能不去解除抵押。雖然最后可以通過法院來解決問題，但會浪費大量的時間和交易成本。

一位熟悉鏈家業(yè)務的人士表示，鏈家在每筆房源交易時，都會向客戶推薦資金監(jiān)管這一項業(yè)務，即交易雙方將錢打到鏈家理房通賬戶，“名義上是保證買賣雙方交易資金安全，實際上是為其業(yè)務放貸提供充裕資金。”

另一位熟悉鏈家流程的人士告訴記者，這個產品是契合客戶需求的，客戶置換需要快速回籠資金，但是產品從設計上來說，都是以個人名義作抵押，這里的抵押人都是鏈家的管理層，是交易的區(qū)域經理。

業(yè)內人士指出，鏈家理財的風控更多是保證公司回款。他認為，正常的風控體系需要由金融機構審核流水、債權、訴訟，以及企業(yè)信用報告，要對上下家的征信情況做一些背景調查，如果產權上出現抵押、民間抵押、二次抵押等情況，對后期的貸款都是有風險的。

此外，業(yè)內人士表示，客戶在第一次交首付款的時候，作為居間方必須起到督促作用，讓錢?？顚Ｓ?。此次上海鏈家發(fā)生的兩起案例，鏈家并沒有對上家（售賣方）盡到應盡的義務。

有法律人士告訴記者，金融機構必須要有審批體系和風控體系，在上述兩起案例中，黃先生那起案例的賣家屬于高額負債，而鏈家方面卻沒有被事先調查清楚，這說明鏈家的風控環(huán)節(jié)有些問題，風控體系出現了較大疏漏。因為，通過企業(yè)信用報告、人行征信以及背景調

查可以查出該售房者的實際財務狀況。

一位熟悉風控的人士告訴記者，當賣家把房子給鏈家作抵押后，如果賣家在交易過程中無法償還貸款，此時鏈家讓員工提起房屋查封，而一旦房子進入查封程序，買家就會恐慌，而已經交了定金的買家由于不想失去這套房子，就會想盡辦法將房子解除查封，這樣，買家就徹底被牽著鼻子走了。