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每經(jīng)記者 杜冉樂

布局三四線城市，這是機(jī)會還是陷阱？不同的房企，做出了不一樣的抉擇。

10月11日，新黃浦（600638，SH）公告稱，擬斥5億元收購上海嘉合投資所持湖州南潯國際旅游度假中心投資有限公司（以下簡稱湖州南潯旅游投資）80%股權(quán)，間接拿下了湖州數(shù)百畝土地。

當(dāng)天，新黃浦一邊買進(jìn)上述資產(chǎn)，一邊卻突然要賣掉上海鴻泰地產(chǎn)（旗下資產(chǎn)為北外灘上海浦江國際金融廣場）55%股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，新黃浦曾稱為中科創(chuàng)和上海新華聞爭奪其控股權(quán)的重要目標(biāo)，當(dāng)前為上海新華聞所控制。該房企賣資產(chǎn)實(shí)為看到了上海商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，而買進(jìn)資產(chǎn)意在解決“缺糧”，逆市挺進(jìn)湖州這個三四線城市。

并購戰(zhàn)曝地產(chǎn)突圍新路線

新黃浦，全稱為上海新黃浦置業(yè)有限公司，其對外宣稱有二十余年歷史的上海本地知名房地產(chǎn)品牌企業(yè)。

資歷老，但并不代表名氣大，實(shí)力強(qiáng)。比如，同是上海本土房企的綠地，與新黃浦均成立于1992年，但回頭看，綠地地產(chǎn)銷售早已上千億元，但新黃浦卻徘徊在十幾億元。

記者發(fā)現(xiàn)，新黃浦面臨“缺糧”危機(jī)。2015年報(bào)透露，新黃浦涉及銷售物業(yè)主要為上海4個住宅與浙江嘉興1個商辦項(xiàng)目，其中上海有3個項(xiàng)目已基本售罄，佘山逸品苑項(xiàng)目剩余不足8萬平方米。

新黃浦在去年年報(bào)中坦率地稱，“由于前期土地儲備不足，2016 年度公司經(jīng)營重中之重是聚力突破土地資源瓶頸。”

今年以來圍繞土拍市場，尤其是像上海，已成為東原、中駿、融信等各路實(shí)力房企爭搶“地王”的主戰(zhàn)場之一。

盡管新黃浦儲糧也很迫切，但記者逐一翻看其年初至今所披露的一系列公告，并未發(fā)現(xiàn)有任何拿地紀(jì)錄。

像上海靜安日前拍出一幅樓面地價“10萬+”的地王，某港股上市房企高層仍樂觀認(rèn)為未來有信心做好這個項(xiàng)目。

新黃浦董辦一位相關(guān)工作人員表示，他們的主要目標(biāo)市場上海面臨土地價格的快速上漲，不僅嚴(yán)重?cái)D壓未來盈利空間，甚至可能已經(jīng)透支未來盈利，以及不斷抬高的投資門檻，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出大型房企扎推布局的競爭態(tài)勢。

從新黃浦年內(nèi)擬收購第一單來看，標(biāo)的企業(yè)湖州南潯旅游投資旗下主要資產(chǎn)是已建成并運(yùn)營的花園名都大酒店及附屬景觀園林，約208畝待開發(fā)宅地，最大計(jì)容建筑面積21.6萬平方米，還有景觀綠地水系70年的經(jīng)營管理權(quán)，包括水域面積約144畝與景觀綠地面積約80畝，使用年限截至2076年5月。

據(jù)中匯會計(jì)盡調(diào)及審查報(bào)告顯示，截至今年6月底，湖州南潯旅游投資已“資不抵債”，凈利潤虧損近700萬元。

湖州作為浙江省的一個地級市，地處太湖南岸，作為一個三四線城市，規(guī)劃建設(shè)的滬蘇湖高鐵南潯站距本被收購目約3公里，新黃浦認(rèn)為區(qū)位優(yōu)越，周邊配套不可復(fù)制。

預(yù)判滬商業(yè)物業(yè)藏風(fēng)險(xiǎn)加速拋盤

10月11日，新黃浦對外披露公告稱，其擬在上海產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌整體轉(zhuǎn)讓上海鴻泰地產(chǎn)55%股權(quán)，該標(biāo)的企業(yè)旗下主要資產(chǎn)為位于上海東大名都路1158號且已竣工的上海浦江國際金融廣場，總建筑面積約12萬平方米。

據(jù)悉，該標(biāo)的企業(yè)的投資合作方上海洪客隆投資選擇放棄優(yōu)先購買權(quán)。按照立信審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，截止今年6月底，鴻泰地產(chǎn)凈資產(chǎn)近6億元，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為零，凈利潤虧損約155萬元。

銀信資產(chǎn)評估報(bào)告稱，截至今年6月底，上述標(biāo)的企業(yè)凈資產(chǎn)評估值約22億元，增值率約270%，對應(yīng)55%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價即為12.14億元。

記者從新黃浦今年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，浦江國際金融廣場2009年9月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年底竣工，預(yù)計(jì)總投資26億元，已投入開發(fā)成本約24.37億元。

新黃浦方面分析指出，公司目前主要經(jīng)營性資產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)，但2016年經(jīng)營租賃面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，一個是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)不再高增長，第二是互聯(lián)網(wǎng)+衍生出的新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)直接或間接減少對商業(yè)地產(chǎn)吸納量，第三是上海前期辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過大，僅存量加在建商業(yè)地產(chǎn)就已存在過剩可能。

從中期財(cái)報(bào)來看，新黃浦當(dāng)期涉及出租物業(yè)已達(dá)7個，毛利率49.41%，相對于此，旗下銷售型物業(yè)毛利率僅6.35%，同比下滑近8個百分點(diǎn)。經(jīng)營性現(xiàn)金流金額為凈流出1.57億元，去年同期凈回流現(xiàn)金4.64億元，凈利潤及扣非后凈利潤均略有下滑。

實(shí)際上，像開發(fā)上海浦江國際金融廣場的鴻泰地產(chǎn)上半年既沒有貢獻(xiàn)營收，凈利潤還虧損上百萬，且占有開發(fā)成本資金逾24億元，基于新黃浦當(dāng)前看空上海商業(yè)物業(yè)，出售也順理成章。

新黃浦稱，出售后可降低公司負(fù)債率，增加自有資金，有利于儲備可開發(fā)項(xiàng)目資源等。

與新黃浦看空不同，上市房企匹凸匹（600696，SH）最近卻豪擲8200萬元購下上海浦東東方大廈4樓整層約3800平方米物業(yè)，認(rèn)為通過租賃運(yùn)營將有效提升公司資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力等。