今年以來(lái)，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)形勢(shì)從嚴(yán)從緊。在此背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，在以租代購(gòu)、共享辦公等一系列利好政策刺激下，前三季度商業(yè)地產(chǎn)投資熱情持續(xù)高漲。 業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前形勢(shì)下，“體驗(yàn)式、主題式”等差異化的運(yùn)營(yíng)方式將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。只有差異化發(fā)展方向，才能成功應(yīng)對(duì)線上電商沖擊，并且有效避免業(yè)內(nèi)橫向競(jìng)爭(zhēng)。 圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó) 房企普遍加碼商業(yè)地產(chǎn) 12月6日，大悅城地產(chǎn)公布未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃，計(jì)劃在2018年新開(kāi)業(yè)三座“大悅城”項(xiàng)目。而過(guò)去的十年間，大悅城只開(kāi)了8家“大悅城”。 今年11月12日，該公司啟動(dòng)了重慶大悅城項(xiàng)目，這是大悅城地產(chǎn)代表中糧集團(tuán)在重慶進(jìn)行投資的一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資將不低于60億元，總建筑面積達(dá)到60萬(wàn)平方米，商業(yè)面積超15萬(wàn)平方米。同時(shí)，重慶大悅城將融合巴渝建筑風(fēng)情，引入國(guó)內(nèi)外一線品牌400多個(gè)。 12月4日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（“越秀房產(chǎn)基金”）以高贊成票通過(guò)收購(gòu)武漢綜合體項(xiàng)目方案。此前的11月14日，越秀地產(chǎn)公告，擬以約22.81億元人民幣收購(gòu)位于武漢中心核心地段一棟68層的國(guó)際甲級(jí)寫字樓及5層的星匯維港購(gòu)物中心，總建筑面積約24.8萬(wàn)平方米。至此，越秀房產(chǎn)基金所持物業(yè)增至8個(gè)。 11月28日，凱德集團(tuán)宣布以33.607億元人民幣收購(gòu)樂(lè)峰廣場(chǎng)持有公司的所有股權(quán)，這是繼在廣州白云新城打造凱德廣場(chǎng)后，凱德布局在廣州的第二個(gè)商場(chǎng)。 同月，武漢首座凱德來(lái)福士廣場(chǎng)正式簽約武昌濱江商務(wù)區(qū)，擬投資總額達(dá)100億元建設(shè)大型綜合體。截至目前，凱德集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的武漢、杭州、深圳、上海及蘇州等5個(gè)城市的六大綜合體相繼開(kāi)業(yè)。至此，凱德已在中國(guó)52座城市擁有、管理超過(guò)190個(gè)項(xiàng)目。 此外，近日蘇寧控股集團(tuán)與重慶九龍坡區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同打造重慶蘇寧慧谷項(xiàng)目。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，蘇寧控股集團(tuán)將投資200多億元，與九龍坡區(qū)共同推進(jìn)重慶蘇寧慧谷總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目落地。據(jù)悉，蘇寧控股集團(tuán)將利用重慶蘇寧慧谷項(xiàng)目基地，在重慶市布局商業(yè)廣場(chǎng)、地產(chǎn)等項(xiàng)目。 商業(yè)地產(chǎn)投資熱情持續(xù)高漲 11月9日，商務(wù)部發(fā)布2017年第三季度《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告》指出，購(gòu)物中心市場(chǎng)繼續(xù)保持較好發(fā)展態(tài)勢(shì)。報(bào)告指出，2017年第三季度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)為66.9，環(huán)比第二季度指數(shù)上升2.1，呈現(xiàn)出整體購(gòu)物中心市場(chǎng)繼續(xù)保持積極向上的趨勢(shì)。 該數(shù)據(jù)顯示，第三季度購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)指數(shù)為83.0，較第二季度出現(xiàn)了明顯的提升，環(huán)比上升10.2，有72%和74%的項(xiàng)目在第三季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)了銷售額和項(xiàng)目租金收入的增長(zhǎng)。此外，成本控制指數(shù)為37.5，低于榮枯線12.5，但環(huán)比第二季度有所改善，說(shuō)明業(yè)主仍在積極地調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略以更好地控制成本支出。 該報(bào)告分析指出，在全國(guó)居民收入繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的利好環(huán)境下，更好地調(diào)整和適應(yīng)日益變化的消費(fèi)需求，是購(gòu)物中心保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)的重要舉措。 此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也佐證了商業(yè)地產(chǎn)的投資、銷售數(shù)額雙雙呈現(xiàn)出正增長(zhǎng)趨勢(shì)。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80644億元，同比名義增長(zhǎng)8.1%。其中辦公樓投資4978億元，同比增長(zhǎng)5.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11710億元，總比增長(zhǎng)1.4%。 銷售面積方面，2017年1月至9月全國(guó)辦公樓銷售面積為3250.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，銷售額達(dá)到4447.9億元，同比增長(zhǎng)25.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積8197.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，銷售額為8620.25億元，同比增長(zhǎng)31.8%。 12月5日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“11月份商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告”指出，1月至10月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為9301萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.4%；全國(guó)寫字樓開(kāi)發(fā)投資額為5583億元，同比增長(zhǎng)5.2%，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為13088億元。 值得一提的是，中指院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)指出，今年1月至10月份全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額、寫字樓開(kāi)發(fā)投資額均創(chuàng)下歷史同期新高。 該數(shù)據(jù)還顯示，在租金與空置率方面，2017年第三季度，多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率較二季度下降，多數(shù)城市租金環(huán)比上漲；半數(shù)代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金與二季度持平。 從北上廣深等一線城市來(lái)看，受惠于旺盛的租賃需求，一線城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平方米，同比上漲2.6%。 差異化應(yīng)對(duì)行業(yè)新常態(tài) 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為已經(jīng)從幾年前的扎堆搶灘逐漸過(guò)渡到現(xiàn)在考驗(yàn)資金、運(yùn)營(yíng)、管理等可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。如何擺脫電商沖擊，同時(shí)避免同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)仍然是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。 在11月下旬舉辦的“2017觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云表示，對(duì)于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)，“發(fā)展還是硬道理，先謀求購(gòu)物中心的發(fā)展，在發(fā)展過(guò)程中調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，最后促進(jìn)整個(gè)購(gòu)物中心整體的運(yùn)營(yíng)。” 針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的現(xiàn)象，蔡云進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)有它的獨(dú)特性，是完全根據(jù)城市結(jié)構(gòu)、人口、需求以及市場(chǎng)覆蓋面決定的?！耙恍╅_(kāi)發(fā)商從短期布局出發(fā)，希望通過(guò)先占領(lǐng)市場(chǎng)，再慢慢精耕細(xì)作調(diào)整業(yè)態(tài)，這個(gè)過(guò)程中導(dǎo)致一些二三線城市的購(gòu)物中心項(xiàng)目完全不匹配當(dāng)?shù)乜腿盒枨螅霈F(xiàn)了過(guò)?，F(xiàn)象?！?蔡云分析認(rèn)為，應(yīng)該探索差異化運(yùn)營(yíng)的路徑，尋求市場(chǎng)突破點(diǎn)，例如體驗(yàn)式、兒童主題、教育主題等差異化業(yè)態(tài)?！肮┐笥谇蟮臅r(shí)候肯定會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化，一旦購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)水平不善，肯定會(huì)影響公司的發(fā)展。像中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，由存量市場(chǎng)代替了原來(lái)的增量市場(chǎng)，在商業(yè)地產(chǎn)中肯定會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，所以投資商業(yè)地產(chǎn)必須要謹(jǐn)慎?！?她認(rèn)為，“體驗(yàn)型消費(fèi)肯定是購(gòu)物中心的必然趨勢(shì)，因?yàn)殡S著網(wǎng)購(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)物中心必須是差異化經(jīng)營(yíng)。體驗(yàn)式消費(fèi)就像家庭客廳消費(fèi)方式，一旦受到市場(chǎng)歡迎了就必須主動(dòng)去做適應(yīng)性調(diào)整?！?事實(shí)上，從2010年住宅市場(chǎng)調(diào)控開(kāi)始，商業(yè)用地供應(yīng)的持續(xù)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這也導(dǎo)致以購(gòu)物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)不得不面臨高庫(kù)存、同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)等困境。 基于此，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。觀點(diǎn)指數(shù)研究顯示，近年來(lái)，華潤(rùn)、大悅城、龍湖，凱德、恒隆、新鴻基、九龍倉(cāng)等規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，紛紛對(duì)旗下的購(gòu)物中心主題定位、品牌結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合以及服務(wù)等進(jìn)行了不同程度的調(diào)整改造，希望通過(guò)個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)來(lái)抓住更多消費(fèi)者，獲得收入及價(jià)值的提升，同時(shí)為購(gòu)物中心帶來(lái)新發(fā)展動(dòng)力。 香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事鄧滿華在觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示，伴隨著存量資產(chǎn)改造，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)單位有機(jī)會(huì)拿到商業(yè)用地，并嘗試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。“過(guò)去10年間，無(wú)序、過(guò)度的開(kāi)發(fā)造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，千篇一律，辦公樓和購(gòu)物中心面臨高庫(kù)存的壓力”。 “互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代電商的沖擊，使信息更透明，讓消費(fèi)者也有更多的選擇，這也導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈”。鄧滿華認(rèn)為，客戶的消費(fèi)能力和優(yōu)越的地段只是項(xiàng)目成功的部分因素，面對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)，真正的制勝之道取決于后天的部分，包括項(xiàng)目的定位，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)理念。在他看來(lái)，存量資產(chǎn)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，“要立足于打造真正好的、有體驗(yàn)感和符合消費(fèi)者需求的項(xiàng)目”。 (來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào))