每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜金冥羽 陳夢妤    

珠海泰禾中央廣場現(xiàn)狀 圖源｜項目官微

7月23日下午，最高人民法院對外發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。

執(zhí)行異議之訴，是指當事人和案外人對執(zhí)行標的實體權(quán)利存有爭議，請求執(zhí)行法院解決爭議而引起的訴訟。

其中明確，商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能，導致房屋買賣合同已經(jīng)解除，請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應予支持。

《解釋》自7月24日起施行。

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最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》

更側(cè)重保護買房人合法權(quán)益

近年來，執(zhí)行異議之訴案件呈逐年上升態(tài)勢，而且長期以來，執(zhí)行異議之訴裁判規(guī)則相對匱乏，缺少專門規(guī)定，多參照執(zhí)行程序中的相關(guān)規(guī)定進行審理，相當程度上存在救濟制度界分不清、審執(zhí)協(xié)調(diào)銜接不暢、關(guān)聯(lián)糾紛合并處理困難、程序空轉(zhuǎn)一案結(jié)多案生、法律適用尺度不一，以及濫用訴權(quán)誠信缺失、虛假訴訟時有發(fā)生等問題。

執(zhí)行異議之訴需要從實體上判斷案外人權(quán)益能否排除強制執(zhí)行，亟待通過專門規(guī)范進行指引。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此次發(fā)布的《解釋》共二十三條，保持與《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》等司法解釋確立裁判規(guī)則的一致性和連續(xù)性，又助力解決“執(zhí)行難”。

對于商品房消費者權(quán)益保護，《解釋》進行了細化、具體的規(guī)定，明確請求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、合同解除后已付購房款處理等的條件，使商品房消費者權(quán)益保護在實踐中更具可操作性。

同時，明確了被征收人排除強制執(zhí)行的具體條件。因家庭居住生活需要且遵循市場經(jīng)營秩序而購房的商品房消費者，可以對抗房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中商業(yè)利益的執(zhí)行；財產(chǎn)因公共利益需要依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序被征收的，被征收人的民事權(quán)益應予特別保護。

多位受訪律師表示，《解釋》擴大了商品房消費者權(quán)益保護范圍，更側(cè)重保護買房人的合法權(quán)益。不僅鼓勵買房人積極辦理房屋預告登記，防范一房二賣及開發(fā)商債務風險，而且在一定情況下，可以執(zhí)行法院凍結(jié)的預售資金監(jiān)管賬戶，排除相應購房款的強制執(zhí)行并申請發(fā)放，這對于解除購房合同的爛尾樓業(yè)主意義重大。

《解釋》第十一條明確，人民法院對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實施強制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持，其中一項條件是“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”。

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人、盈科上海房地產(chǎn)法律事務部主任郭韌分析認為，此次將買房人保護范圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”，取消唯一住房限制，且房屋性質(zhì)認定放寬至商住兩用房。

上海律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員王俊偉也表示，此次《解釋》明確在符合條件時可請求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已付購房款及時退還，細化保護購房者權(quán)益的具體規(guī)則。

對爛尾樓業(yè)主意義重大

《解釋》第十二條明確，執(zhí)行法院凍結(jié)被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售資金監(jiān)管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經(jīng)解除為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執(zhí)行并申請向其發(fā)放，事由成立的，人民法院應予支持。

商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經(jīng)解除，提起執(zhí)行異議之訴，請求在建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)的變價款中排除相對應的強制執(zhí)行并申請向其發(fā)放的，人民法院應予支持。

據(jù)王俊偉介紹，對于執(zhí)行異議之訴期間，法院裁定受理的破產(chǎn)案件，實務中存在兩種截然不同的觀點：有的法院認為應當繼續(xù)審理，有的法院認為不需要繼續(xù)審理。此次《解釋》直接予以明確：執(zhí)行異議之訴應當中止審理，管理人接管財產(chǎn)后，可以再繼續(xù)審理。

樓盤預售資金監(jiān)管賬戶的錢，之前規(guī)定只允許凍結(jié)，不允許扣劃。此次則是適度放松了之前的限制，一定條件下可以排除執(zhí)行，發(fā)放監(jiān)管賬戶的款項。

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣一劍見血地指出：“此次新規(guī)對于已經(jīng)解除購房合同的爛尾樓業(yè)主來說，相當于雪中送炭，意義重大！”

《每日經(jīng)濟新聞》此前曾報道多地解決爛尾樓遺留問題，珠海市香洲區(qū)法院判決泰禾中央廣場業(yè)主解除購房合同、房貸合同，開發(fā)公司退還購房款、維修基金，還需負責未清償?shù)姆抠J本息。不過，法院在后續(xù)追償中遇到“執(zhí)行難”的僵局。

買的房子爛尾逾期，退房退款且不用還房貸！珠海一法院回應“會保障購房業(yè)主的合法權(quán)益”

有受訪律師表示，此次新規(guī)明確后，購房者可結(jié)合實際情況，與開發(fā)商、法院方面協(xié)商解決。

記者|劉頌輝

編輯|金冥羽 陳夢妤 蓋源源

校對|陳柯名

封面圖片來源：項目官微

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