每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“傳統(tǒng)模式面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是我們看到新需求同樣孕育著巨大機(jī)遇。”8月8日，城投控股（SH600649，股價4.60元，市值115.21億元）董事長張辰向包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的媒體表示，要推動租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須走創(chuàng)新的金融之路，而租賃住房規(guī)?；l(fā)展，勢必要面對重資產(chǎn)投入的資金效率問題。

就在前一日，即8月7日，城投控股發(fā)布公告宣布，參與國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼為508031，以下簡稱城投寬庭保租房REIT）的擴(kuò)募，計劃新裝入兩處優(yōu)質(zhì)上海保租房資產(chǎn)至城投寬庭保租房REIT。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，城投寬庭保租房REIT于2024年1月上市，是市場規(guī)模最大、上海國資首單保租房REIT及長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REIT，業(yè)界對其一舉一動頗為關(guān)注。

注入兩個租賃項目

城投控股公告顯示，公司擬選取子公司持有的上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江社區(qū)MHPO-1307單元G03-04地塊租賃住房項目（以下簡稱浦江社區(qū)租賃項目）、上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)七寶社區(qū)MHPO-0105單元01-02地塊新建租賃住房項目（以下簡稱九星社區(qū)租賃項目）作為底層資產(chǎn)，參與本次擴(kuò)募。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，上述兩個社區(qū)租賃項目均為保障性租賃住房項目，土地用途為R4（租賃住房）。其中，浦江社區(qū)總建筑面積約為15.37萬平方米，擁有2362套保障性租賃住房；九星社區(qū)總建筑面積約為8.18萬平方米，擁有1230套保障性租賃住房。

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這也就意味著，參與此次擴(kuò)募的浦江社區(qū)和九星社區(qū)，將為城投寬庭保租房REIT新增3592套保障性租賃住房。

來看具體交易步驟：城投控股先對上述兩處租賃住房的項目公司進(jìn)行股權(quán)重組，將股東由城投控股旗下企業(yè)——上海城投置地（集團(tuán)）有限公司變更為上海城投房屋租賃有限公司。然后，上海國泰海通證券資產(chǎn)管理有限公司完成擴(kuò)募資金募集，同時設(shè)立第二期資產(chǎn)支持專項計劃，由基金認(rèn)購全部資產(chǎn)支持證券份額。此后，項目公司原始權(quán)益人向?qū)ｍ椨媱澽D(zhuǎn)讓項目公司100%股權(quán)，專項計劃向項目公司發(fā)放股東借款，置換項目公司存量負(fù)債。城投寬庭保租房REIT擴(kuò)募完成后，上海城投置地經(jīng)營管理有限公司將作為基礎(chǔ)設(shè)施項目的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)運(yùn)營管理工作。

據(jù)張辰介紹，經(jīng)過將近一年時間探索實(shí)踐，在保租房業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展方面，城投控股走出了一條“投融建管退”的循環(huán)路徑。

城投寬庭保租房REIT于去年1月在上交所上市，募集規(guī)模達(dá)30.5億元。截至今年上半年末，該REIT已累計實(shí)現(xiàn)可供分配金額6337萬元，按照募集規(guī)模計算，年化現(xiàn)金流分派率4.19%，市值達(dá)42.72億元，上市后增幅超40%。

早在2019年，城投控股母公司上海城投就發(fā)布了“城投寬庭”租賃住宅品牌。目前，城投寬庭已累計布局上海9個區(qū)域19個項目，管理房源超2.7萬套，累計服務(wù)近5萬人次。在效益表現(xiàn)上，2024年租金收入規(guī)模突破5億元。

去年底，城投控股聯(lián)合上海國盛集團(tuán)下屬上海國有存量資產(chǎn)盤活母基金成立合伙企業(yè)，收購上海馨伴寓置業(yè)有限公司100%股權(quán)及標(biāo)的公司股東——華鑫置業(yè)對標(biāo)公司享有的股東借款債權(quán)，進(jìn)而投資徐匯區(qū)田林板塊244-19地塊的租賃住房物業(yè)項目。該項目于今年5月以“城投寬庭徐匯社區(qū)”的新身份開業(yè)運(yùn)營。

REITs市場火熱

今年以來，REITs市場整體漲幅亮眼，從6月收盤價的絕對值來看，8只保租房REITs收盤價均值為4.2元，同比平均漲幅達(dá)44個百分點(diǎn)，呈現(xiàn)“波動中穩(wěn)步上行”特征。

資本市場對保租房資產(chǎn)抗周期屬性的認(rèn)可，促使各家企業(yè)各出奇招，收購存量項目擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模，“逐鹿”租房市場。

6月25日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項目在上交所上市，成為國內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REIT項目，擴(kuò)募發(fā)售募集資金總額約9.46億元，購入的資產(chǎn)包括4個租賃住房項目，位于北京市海淀區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)和大興區(qū)，回收資金用于公共租賃住房等保障性住房項目建設(shè)。

而在此前的5月15日，上海老牌房企——新黃浦（SH600638，股價5.92元，市值39.87億元）則是宣布以總價2.15億元收購北京市昌平區(qū)硅谷SOHO-2號樓，項目建筑處于毛坯狀態(tài)，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公。交易協(xié)議中，賣方承諾在尾款支付后協(xié)助解押資產(chǎn)，并配合將硅谷SOHO-2號樓納入北京市保障性住房體系。

有市場分析人士分析稱，擴(kuò)募注入模式是保租房REITs發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，不僅能進(jìn)一步鞏固并拓展權(quán)益資金融資通道，還能使保障性租賃住房項目全周期運(yùn)營機(jī)制更加順暢高效，而且有助于盤活存量資產(chǎn)，提升租賃住房領(lǐng)域的滾動投資能力。

“其所在公司有意承接市屬或區(qū)屬國企退出的存量資產(chǎn)，另外也同步在看一些市場化非租賃住房存量項目。”上海一家保租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，大宗資產(chǎn)退出機(jī)制是投資者非常關(guān)心的問題，許多存量商辦項目空置率較高，較難市場化退出，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)政策進(jìn)行“非改租”后，能夠提高租金坪效和投資收益，部分有條件的存量資產(chǎn)可通過資產(chǎn)證券化REITs進(jìn)行上市退出。

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