每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳柯名 陳夢妤    

廣州某在建樓盤?每經記者?陳榮浩 攝

得房率超過120%的新房要成為“絕唱”？

日前，有業(yè)內消息稱，廣州即將出臺住宅報建新規(guī)，嚴厲打擊“偷面積”行為。此次政策直指飄窗內凹設計、花池私改等亂象，明確規(guī)定未取得《建設工程規(guī)劃許可證》的項目需按新標準報建，已獲批項目則可沿用原方案。

8月18日，《每日經濟新聞》記者從多位業(yè)內人士處獲悉，盡管廣州尚未正式出臺限制高得房率的措施，但目前已加強對項目報建的審批力度。相關部門在收到項目報建后，嚴格按照各項規(guī)范從嚴審批。

“并非直接限制得房率，而是通過對建筑單位圖紙的從嚴審核，確保住宅設計符合各項規(guī)范。審核變嚴后，基本難以實現(xiàn)此前120%～130%的超高得房率?！庇袕V州房企人士向每經記者表示。

“近期，各地陸續(xù)開始整治‘偷面積’，好房子應在產品設計、社區(qū)服務、空間格局、綠色節(jié)能、配套服務等方面下功夫，而非僅在使用率上做文章，導致新房對存量在售和二手房市場造成沖擊。”8月19日上午，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經記者分析指出。

“偷面積”操作收緊

近兩年，廣州市場出現(xiàn)了得房率超過100%甚至120%的房子，這也成為眾多開發(fā)商的重要賣點。

克而瑞數據顯示，廣州6月共有11個新規(guī)項目入市，推貨量占全市六成，認購量約占全市九成，新規(guī)項目整體去化率較舊規(guī)項目高出30個百分點，首開新規(guī)項目的去化率多在四成以上。

廣州提高得房率的舉措可追溯至2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》。

該辦法實施后，陽臺面積占比從15%提升至20%，飄窗深度從60厘米擴展至80厘米，并允許設置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。此后，市場逐步催生出一批得房率超100%的新規(guī)產品。

開發(fā)商通過為各臥室設計飄窗的方式增加得房率

但這場高得房率競賽愈發(fā)激烈，部分開發(fā)商衍生出更多“偷面積”的灰色操作。

例如，將承重柱、剪力墻等關鍵結構偽裝成“裝飾柱”以規(guī)避面積計算，驗收后再改造為室內空間；通過內凹式飄窗、壓縮天井尺寸等方式增加戶型數量，部分項目天井寬度從規(guī)范要求的2.4米縮至1.4米，造成消防安全隱患；甚至將建筑高度40米以上的高層建筑花池違規(guī)改為陽臺。

“過去由于賣地壓力大，加上高得房率刺激短期拿地和新房銷售，部分地方短視行為占據主導，對開發(fā)商‘偷面積’、違反規(guī)劃設計標準等現(xiàn)象睜一只眼閉一只眼。如今，相關部門加大了批后監(jiān)管力度，開發(fā)商在此方面的操作也明顯收緊。”李宇嘉表示。

開發(fā)商把得房率卷到140%了

“未售先過時”

據貝殼找房，截至8月19日，廣州二手房掛牌量超過14萬套，其中樓齡在15年以內的房源僅3.28萬套，樓齡15年以上的占比超70%，這些房源的得房率普遍在70%～80%。

事實上，高得房率項目對存量新房以及二手房頗具“殺傷力”。2020～2021年高價拿地的開發(fā)商，因項目未趕上新規(guī)，在高使用率新房的沖擊下“未售先過時”。2025年7月，廣州新房網簽4787套，環(huán)比下跌29.6%，部分原因是存量新房去化受阻。

市場中也有較為直觀的案例。2024年5月，廣州市海珠區(qū)保利燕語堂悅項目（得房率超100%）開盤后，1公里外的翠城花園（得房率80%）二手房連續(xù)兩月零成交。當年7月恢復成交，均價從5.5萬元/平方米降至4.8萬元/平方米，2025年2月進一步跌至4.2萬元/平方米。

與之相反，新規(guī)新房市場表現(xiàn)亮眼。

以今年上半年為例，據克而瑞數據，廣州地鐵瓏曜上城、龍湖亞倫?央璟頌、綠城玉海棠等新規(guī)產品，入市兩個月內去化率均超過70%，這也從側面印證了市場對高得房率產品的青睞。

李宇嘉分析稱：“隨著廣州住宅計容報建審批尺度變嚴，可能導致開發(fā)商報規(guī)、拿地積極性降低，從而轉向觀望。”

每經記者注意到，在近期廣州入市的新盤中，已有部分項目在設計層面做出調整。以7月公示的越秀云萃為例，其加推的部分樓棟由22層變?yōu)?/span>21層，減少一層以保證使用率。此外，原設計中的天井被取消，意味著窗臺贈送空間減少。

記者|陳榮浩

編輯|陳柯名?陳夢妤?蓋源源

校對|金冥羽?

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