每經(jīng)評論員 杜恒峰

5月20日，金融市場迎來重要調整，1年期和5年期以上LPR（貸款市場報價利率）均如期調降10個基點。作為居民住房貸款的定價基準，LPR的下調將直接傳導至房貸領域。以30年期100萬元等額本息貸款為例，利息總額將減少近2萬元，切實減輕背負房貸居民的還款壓力。

而在LPR調降的同一天，六家國有大行和招商銀行同步下調存款利率，1年期定存年化利率普遍降至0.95%左右，降幅達15個基點；3年期和5年期等長期限定存年化利率更是下調25個基點。

存款利率降幅高于LPR降幅，這一調整有助于緩解銀行凈息差不斷收窄的壓力，進而提升銀行支持實體經(jīng)濟的能力與意愿。

從居民角度來看，存貸利率雙降帶來的影響是綜合性的。對于負債較多的居民來說，貸款利率下降將減輕其債務負擔，增加可支配收入，提升消費能力。對于擁有一定資產(chǎn)的居民來說，存款利率下降將使其非現(xiàn)金資產(chǎn)的內在價值提升。

我國居民的資產(chǎn)結構中，房產(chǎn)占據(jù)重要地位。當下較低的存款利率，疊加已充分調整的房價，使得部分城市房地產(chǎn)市場估值水平趨于合理。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年4月，北上廣深四大一線城市租金房價比分別為1.49%、1.68%、1.63%和1.49%，均高于同期國有大行5年期定存1.3%的利率。這意味著一套價值100萬元的房產(chǎn)，持有5年的租金總收入比銀行利息多出1萬元以上。在一些一線城市和強二線城市，部分居民已通過購置低價高齡住宅，經(jīng)重新裝修后出租，實現(xiàn)穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流入。

從資產(chǎn)定價原理而言，利率的微小波動，經(jīng)多年現(xiàn)金流折現(xiàn)累加，會對資產(chǎn)價值產(chǎn)生顯著影響。例如，一套年租金3萬元的房產(chǎn)，當貼現(xiàn)率從1.1%降至0.95%時，其70年貼現(xiàn)價值將從146萬元增至154萬元，增值8萬元。

證券資產(chǎn)同樣是居民財富的重要組成部分。2024年，滬深300的股息率接近3.6%，二級市場10年期國債利率也超過1.6%，均大幅高于定期存款利率。基于貼現(xiàn)原理，存款利率下降時，股票、債券等證券資產(chǎn)的內在價值將隨之提高。

近年來，隨著存款利率走低，“存款搬家”現(xiàn)象愈發(fā)明顯，銀行理財規(guī)模與非銀機構資產(chǎn)規(guī)模不斷增長，其中很大一部分資金就來源于居民存款的轉移。

貨幣為資產(chǎn)計價，利率作為貨幣的價格，其變動將深刻影響資產(chǎn)價格。存貸利率下調不僅直接降低居民利息負擔，更將為居民財產(chǎn)增值創(chuàng)造有利條件。

標準化的證券資產(chǎn)在金融市場高頻交易，利率調整對其價格的影響立竿見影；而房產(chǎn)等實物資產(chǎn)交易零散，利率變動的影響雖需時間顯現(xiàn)，但資本逐利的特性決定，隨著時間推移，利率持續(xù)下調對實物資產(chǎn)價值的影響終將全面、直觀地展現(xiàn)出來。